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皆さんおはようございます。

 

今日は、久々の出張です。

しかも、行先は宮崎ということで、初めて行く場所です。

個人的な旅行で、宮崎に行くということはあまりないので、

良い意味で楽しんできたいと思います。仕事的には盛り沢山な感じですが、

そっちも楽しんで、プライベートの方も楽しんできたいと思います!

 

昨日の段階で、また一段と円高が進み、

101円台に突入しました。今後の状況によっては、

100円を切り、90円台に突入するのではないかという状況ですね。

 

現在、メーカーに勤めているため、この為替の問題は直撃を食らいます。

商社にいれば、ある程度ヘッジが出来る部分もあるのですが、

メーカーは、ヘッジが出来ない部分もあり、おそらく、第一四半期の決算は、

全体的にあまりよろしくないものになるかと思います。

 

ということで、日本の全体的な景気は、明らかに悪い方向に向かっていますが、

不動産投資をしている僕たち不動産投資家にとっては、どのような影響が出てくるのか?

ちょっと自分なりに考えをまとめてみたいと思います。

 

まず、家賃収入にはあまり大きな影響はありません。

なぜなら、家賃収入は日本円でもらっているため、為替の影響を受けることはないからです。あるとすれば、不景気となり、日本企業の多数が従業員の給与を下げ、

日本全体の所得が下がってしまった場合に、日本人が支払う家賃が下がるということはあるかもしれません。

 

しかし、企業にとって従業員給与を下げるということは、

最終手段であり、それをしなければならない環境に日本が陥るというのは、

リーマンショックレベルの経済危機が起きなければないのかなと思いますし、

経済が悪くなってから、実際の給与が下がるまでは、時間差があるので、

すぐに効果が出てくるという話ではないと認識しています。

 

そして、これも遅れての影響だと思いますが、不動産価格の下落です。

日本はモノづくりの国家ということで、輸出大国ですが、

円高になると、国全体の日本円ベースの売上収益が落ち込みます。

 

そうなると、日本市場に投資を行っている海外投資家を中心に、

日本の株式を売るという行為に走ります。そうなると、日本からの資金流出が

全体的に始まり、日本に不動産を所有しようという外国人投資家が減ります。

 

そうすると、今まで日本の不動産価格上昇の大きな要因となっていた、

外国人投資家による日本不動産への資金流入が減少するため、

供給が変わらないという前提であれば、不動産価格は下がります。

 

しかも、最近は、相続等の理由で、不動産の供給が相変わらず増えていると聞きます。

それを考えると、不動産価格が下落傾向に転じることも考えられます。

 

不動産価格が下がると、利回りが上がりますが、

上記のような経済環境では、銀行は融資をしぶります。

なぜなら、経済環境が悪いと破産のリスクが高くなり、

債権が焦げ付く可能性が高くなるためです。

 

そうすると、不動産投資が出来る人が減り、更に不動産価格は下がっていく。

 

こういったときに一番強いのはキャッシュを持っている人です。

キャッシュがあれば、借り入れを少ない金額で済ませられます。

 

ということをあらかじめ予想したうえで、現在貯金をしています。

どうなることやらという感じではありますが、流れに即した形で、

ベストを尽くしていきたいと思います。

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