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最近、リフォーム・リノベーションの話をすることが多くなってきていますが、今色々と検討中なので、リアルタイムで考えている時に関連記事を投稿していきたいと思います。

 

相変わらず、客付け業者に入居者募集のお願いをする日々が続いていますが、その中で話が出来る雰囲気がある方とは、今後の賃貸経営について色々とヒント得るべく、お話を聞いています。

 

物件の立地と構造を変えることは出来ないので、僕が今出来ることと言えば、家賃を下げること、それか内装も含めた設備の導入です。お金のことを考えなければ、一番考えたいのが、バス・トイレ別にすることですが、費用対効果が見合いません。

 

仮に24部屋全てバス・トイレ別にした場合、1回あたり100万円だとすると、2,400万円になってしまいます・・・現実的ではないですよね。

 

であれば、今は外観リノベーションをするか、部屋の内装をアクセントクロスをモチーフにしたデザイナーズリフォームスタイルにするかというところで方針を考えています。12月から空室になる部屋については、既にデザイナーズリフォームをお願いしており、12月末に完成予定です。その後の反響を見て、今後の方針のヒントにしていきたいと考えています。

 

アクセントクロスを張るだけであれば、そこまで大きな費用は掛かりません。

ただし、デザイン料としょうして、若干お金を取られるので、普通の原状回復費用と比べると、1回あたり5万円程度修繕費が高くなってしまうイメージです。

 

年間に5回空室が出た場合、年間当たり25万円プラスでかかります。

ただ、1回そういったリフォームを施した部屋は、次回からより安価で同じようなリフォームをすることが可能です。

 

そうなると先行投資といえるかもしれません。

加えて、いつかはやりたいと考えているのが、外観リノベーションです。これは今のところ、デザイン料込みで200万円程度かかります。

 

これをやったところで、今の僕の物件の位置づけを考えている、家賃アップをすることが難しいのですが、空室率を下げることに対して十分効果はあると考えています。なぜならそういった物件が周りにあまりないからです。

 

外観リノベーションや内装リフォームについて、周りにそこまで気にしてコストをかけている大家はふつういないと思います。なので、差別化は可能です。ただ、僕の物件の場合は、安い価格を求めて入居するという方が多いので、家賃アップはハードルが高いとは思っています。

 

業者にもってかれてしまった手付が保証協会から返ってくるか否かという部分がかなり大きいのですが、もし返ってきた場合、ちょっと検討したいとは思っています。ただ、返ってこないことを前提として進めていかないといけませんけどね、精神的には。

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