入居者募集の家賃設定戦略

今週は2日しか働いていませんが、今日で1週間も終わりです。
中国では、来週月曜日が端午節ということで、
祝日になるため、明日から3連休です。
ただ、北京は昨日40度を超える夏日になり、おそらくこの3連休も、
暑い日が続くと予想されています。

まだ、6月だというのに、既に40度を超えてしまったわけですから、
この後、7月、8月にはどうなることやら・・・って感じです。

今日のタイトルの話ですが、永遠のテーマです。
空室の際、家賃をいくらにするかということではありますが、
これは個人によって考え方が異なる部分です。

ある人は、空室期間が長引いてしまうのであれば、家賃を下げてでも、
早めに入ってもらって出来る限りロスを下げる。

ある人は、家賃を下げすぎると、質の悪い入居者が入居者する可能性が高くなり、
滞納等のトラブルは出来る限り避けたいため、家賃は維持する。

ある人は、ファミリー物件を所有しており、基本的に入居者が入ると、
期間が長いことから、家賃を下げないで、入居者を募集し、入居者を向かいいれた方が、
長期的に見て、キャッシュフロー的にはお得と考え、家賃を下げない人もいます。

まず、この話答えはない問題です。

でも、いろんな考え方があることを知ることは意味があることだと思います。

キャッシュフロー的に考えて、どう違いが出てくるのか？

具体的な例を出して、お話ししたいと思います。
空室になった物件の条件は以下の通りです。

前回入居者の家賃：14万円
平均入居者期間：5年

Aさんはこの物件の家賃を1万円下げて、13万円として、
空室期間を1ヶ月としたとします。

そして、Bさんはこの物件の家賃を下げずに、
空室期間を2か月、つまりAさんと比べ、
決まりが1ヶ月遅くなるという想定です。

この2つのキャッシュフローを、
入居者が5年間住み続けるという想定で比較してみます。

Aさんの場合は
13万円×59ヶ月(60ヶ月- 1ヶ月( 空室期間)) = 767万円

Bさんの場合は、
14万円×58ヶ月(60ヶ月- 2ヶ月( 空室期間)) = 812万円

このように、家賃を下げない方が、キャッシュフロー的には得します。

しかし、実際には、家賃を下げる金額も場合によって異なりますし、
家賃を下げることによって、入居者が早く決まる期間もその時その時のより異なります。

ただ、空室を何度か経験して思うのですが、
空室期間というのは何度経験しても不安になります。

もしこのまま、半年とか1年決まらなかったらどうしようとかいう悩みです。
実際、自分で入居者募集をして、賃貸管理会社を回ってみると、
半年空室の物件ってあります。

僕がお世話になっている賃貸管理会社の方曰く、
そういった方は、頑固な方が多く、決まらない理由は大家本人にあるケースが
多いということでした。

つまり、相場と比べ、明らかに家賃が高いにもかかわらず、
それを下げようとしない。そういった意味の頑固さです。

要するに、入居者募集の家賃設定においては、固執しないということが、
大事かなと僕は思っています。

この世界において決まった公式などは存在しないので、
その時その時に応じた対応をすることが求められています。
そして、そういった臨機応変の対応をするためには経験が必要です。
だからこそ、自分で入居者募集をやってみる。

これも、自分で出来る限り行うようにと言っている一つの理由です。
柔軟性、これは大家においても今後さらに求められる能力でしょう。