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みなさんおはようございます。

今日は日曜日ですね。
今日はこの1週間では一番空気がよく、青空もそれなりに見えます。
中国の国慶節、1週間あるので、今日は5日目、あと今日も入れて、
3日間です。こんなに時間があるときは、帰国するまではないと思うので、
自分のやろうと思っていたことに時間を使っていきたいと思います。
とりあえず、今は宅建試験をやらなきゃって思いが強いですが、ほどほどに遊びも入れて。

今、ちょうど僕が行なっている入居者募集ですが、
僕の場合、退去して1週間、2週間で決まったことというのは今のところありません。
というのも、いつも、大体ちょっと高めの家賃設定を行い、そこから、少しずつ家賃を下げていくという手法をとっているためです。

この方法、実は結構ストレスがたまります。

というのも、少なくとも、毎週毎週募集をかけていただいている不動産屋へ連絡を行い、
そのたびに、「今日は何もなかった」だとか、「いやーちょっと厳しいですね」というような
ことを言われ、その度に、家賃の金額と、家賃を変えるとしたらそのタイミングを考えなくては
いけなくなるからです。

例えば、現在、入居者募集をしている実際の事例ですと、
僕が現在所有している物件、相場的には、大体13万円中盤〜後半です。
(インターネットで周辺家賃を調べた僕の感覚的には)

しかし、僕が現在募集を出している家賃は、14万円ジャストです。
この数千円の違いでも、お客さんの反応はかなり異なります。
現に、今回の入居者募集ですが、またもや苦戦を強いられています。

募集を開始し、2、3日は内見があったのですが、先週末と昨日、
朗報は未だに届いていません。

この10月という比較的人が動く時期ですら、こうなってしまっているので、
おそらく、反響はあまりないのだろうなということが分かります。

では、こういった間違った家賃設定をどのようなタイミングで、どのようにして、
変えていくのか?今日は、その点についてお話したいと思います。

まず、賃貸営業マンの方が、1週間の中で一番忙しい時期はいつかご存知でしょうか?

正解は、週末です。

これは、考えていただければ分かるはずです。
彼らは、一般のサラリーマンを中心とした方が顧客なので、
そういった方が時間ができるのが、土日祝日になります。

従って、僕は、土日祝日には極力彼らに連絡をしないようにしています。
というのも、彼らにとって1週間の中で一番稼ぎ時に邪魔をしたくないし、
邪魔をすることによって、けむたい大家と思われるのもなんだからです。

では、いつ連絡をしているかというと、
基本、月曜日の午前にするようにしています。
まず、お客さんがあまり来ない時間帯は午前、それも、
お店が始まるぐらいの時間帯である10時くらい。

そして、お客さんが比較的来ないと言われている曜日、
それが、月曜日だと言われています。

なので、この2つを組み合わせた月曜日午前に
連絡をするようにしています。

この月曜日に何を話すのかというと、
基本的に2つです。

1つは、週末の内見状況です。
内見があるのかないのか?
あるとしたら、何組の方が内見したのか?
内見して決まらなかった場合、内見をした方は、
なぜここで決められないかということを言っていたか?

もし、内見が1件もないとしたら、家賃設定に問題があるか?
問題があるとしたら、お客からの反響をもらうためには、
いくら程度の家賃で募集をすべきなのか?
こういったことを、各不動産屋にヒアリングします。

現在、5つの不動産屋に募集をかけてもらっているので、
これだけ聞くだけでも、30分程度は必要です。
なので、月曜日は、昼飯をできるだけ早く食べ、
昼休みのあいた時間で電話をかけるようにしています。

そして、彼らからいただいたアドバイスを元に、
まず、家賃設定を変えるべきか変えるべきではないか?
というのを判断し、変えるべきと判断したのであれば、
具体的にいくらで、募集をするのか?ということを考えます。

家賃設定を変えると決めたのであれば、
早めのほうがいいと思うので、なるべく、水曜日の休みの前の、
火曜日には家賃再設定の連絡をするようにはしています。
基本的なレビューの流れはこんな感じですかね。

空室が発生している時は、大体毎週こんなスケジュールで動いています。
と、今回の入居者募集にしても、まず、今日の午後、日本の代理の方に、連絡があったかどうかを確認。なければ、明日は、上記のとおりヒアリングを行う予定です。

遅くとも、今月内には決めたいと思っていますが、
安売りはしたくありません。
難しいラインですが、今年の集大成だと思って、結果を出しに行きたいと思います。

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