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1棟マンションについて、所有してから1年が経過しようとしています。

昨年の4月中旬に所有することになったので、1年間の空室発生率は計算できるのですが、24部屋に対して7部屋が退去しました。割合にして29%程度ということで、若干高めですが、僕の中では一定の範囲内に収まったという認識です。

 

ただ、経営は常に高みを目指していかなければいけません。

僕の物件の場合、1回空室が発生すると大体30万円ぐらいの損失になります。この30万円の中には広告費であったり、リフォームコストや空室損失も含みます。

 

なので、昨年度7室だった空室が5,6部屋になっていけば、それだけ年間の手残りキャッシュフローにも余裕が出てくることになるので、1室あたりの入居期間をできる限り長くしていきたいという思いは強く持つようになってきています。

 

物件を清潔に保っていくということは原則ですが、それ以外に何か出来ることはないのか?ということについて、今色々模索しています。例えば、誕生日にちょっとしたギフトを送ったり、クリスマスにクリスマスツリーを飾ったり等々、他の物件にないようなことをしてあげることなのかなと思っていますが、今まではファミリータイプの区分しか所有していなかったため、努力せずともある程度長期で住んでいただける方が多かったので、良い成長に機会になっています。

 

賃貸経営において、空室リスクは常につきものです。空室対策というと、どうしても早く、高く空室を埋めていくことに焦点がいきがちですが、既存の入居者の方への対応も1棟マンション全体の価値を考えると重要なんじゃないかなと感じ始めています。

 

この部分、管理会社にも共有していきたいところですが、管理手数料を安くしてもらっているので、やるのであれば自分で付加価値を加えていかなければならないと思っています。

 

幸い、しばらく海外駐在はなく、物件から30分ぐらいの距離にあるところに住めることになりそうなので、色々とトライはしていきたいと思っています。物件の顔はオーナーの努力が出てくると思っています。ほったらかしにしていると、経年劣化以上に物件価値は下落していきますが、しっかり手入れをしている物件、他の物件との差別化を頑張っている物件は、経年劣化していっても、空室が埋まりやすいということはよく聞きます。

 

自分も仲介の方から良いオーナーと思われるように、印象付けられるように、物件のバリューアップを効果的に図っていきたいと思います。

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