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スルガ銀行の問題は他の金融機関に影響を与えていることは言うまでもないですが、不動産業者にも大きな影響を与えています。彼らは、不動産を売らないと商売にならない訳で、融資が出ないとなると、物件が売りにくくなる=彼らの収益が下がる。ということになっていきます。

 

業者によって、都内の物件メイン、地方物件メイン、RC造メイン等、自分たちが得意とする分野はあるわけですが、今回のスルガ問題で大きな影響を受けたのは間違いなく地方物件メインの会社です。

 

会社がどんどん倒産しているということをお聞きしているので、今回は注意喚起のための記事です。

 

仲介手数料が稼げない→固定費払えず

まず、スルガ銀行の融資が出なくなると、倒産する会社が出てくるのかという一般的な流れをかんがえていきたいと思います。

 

地方物件をメインにする不動産会社は、地場の信用金庫で融資アレンジをする、・静岡銀行等、融資対象エリアが広い不動産融資メインの金融機関で融資アレンジをするという2パターンありますが、後者の方が融資アレンジが楽なので、後者の業者が多いというイメージは僕は持っています。

 

加えて、静岡銀行はスルガ銀行に比べて物件評価が厳しいということがあります。

積算評価を重視するので、キャッシュフローだけ出ていれば良いという考え方ではなく、しっかり資産性もなければ融資しないというスタイルなので、静岡銀行で借り入れができた物件については、他金融機関からの評価が高くなるということがあります。

 

スルガ銀行は、キャッシュフローがある程度出ていれば、サラリーマン収入を担保にお金を貸してくれるというスタイルなので、サラリーマン年収が高い方に対しては、スルガを使った方が業者としては融資アレンジが楽だということになります。

 

ということで、スルガ銀行融資で地方物件を売るというのが業者としては楽なパターンだったのですが、それが今使えなくなりつつあり、そういったパターンで物件を売っていた業者は収益が厳しいということになります。

 

また、一旦購入して、売り手に売るというように、自分たちが在庫リスクを抱える物件を保有している場合は、もっと悲惨です。売りに売れずに保有せざるを得ず、キャッシュフローが出ている物件であれば良いのですが、キャッシュフローが出ない物件の場合は、赤字の垂れ流しということになります。(そんな物件を売ろうとすること自体あり得ないことなんですが・・・)

 

自分たちで保有しているパターンではなく、仲介という立場であっても、事務所費用であったり、人件費は発生します。収益が少なくなってくると、そういった固定費が次第に支払えなくなっていき、事務所閉鎖、最悪破産ということになっていきます。

 

彼らはそういった情報を顧客には言わないのですが、インターネットで会社名であったり、社長名を入力すると意外とネガティブな情報が出てきたりします。そういった情報が出てきた業者とは極力付き合わないことをおすすめします。

 

僕は以前に、そういった会社名と社長名検索でネガティブな情報が出てきたにもかかわらず、社長が良くしてくれたということで、勝手に信じ切り、結局裏切られました。やはり、情報は大事にした方が良いかと思います。

 

最悪持ち逃げリスクもあり

僕たち投資家としては、やはり金銭的な被害を防ぐことです。

良くあるのが、賃貸管理会社として入っていた会社が家賃を全て持ち逃げするという詐欺であったり、契約時の手付を持ち逃げするというパターンです。

 

家賃に関しては、賃貸管理会社を全く入れずに全て自主管理という形でやるのは難しいので、ある程度任せなければいけないのですが、やはりこれも、ネガティブなニュースが出てきたら、管理会社の変更を検討すべきです。分かったら、すぐに動くことをお勧めします。

 

普通にサラリーマンとして働いていると、不動産投資をできる方である時点で周りで付き合いがある人間で詐欺のようなことをする方ってあまりいないとは思います。僕も、周りの友人や知り合いにそういった方はいませんでしたが、不動産投資を始めて一気にそういったブラックの方と知り合う機会がありました。まあ、知り合っても近い関係には絶対になりませんが。

 

やはり、お金を動かすことに関しては、人を疑ってかかるということは絶対に必要だと思います。不動産投資を始めて、何ども騙されたことはありますが、面前では良いことしか言ってきません。それは間違いないです。

 

物件をおさえておきたいので、手付を入れてくれ、サブリースでやりませんか?といううたい文句、本当の時もあるかもしれませんが、お金を相手側に一旦預からせるということはリスクが高いことを認識してやらなければなりません。送金してからでは遅いケースもあるので、お金を動かす際には慎重に考えてから実行するようにしましょう。

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