みなさんこんばんは!

昨日は、会社でハードな飲み会があり、起きたのが正午前、そのあと中国語のレッスンに入ってしまったので、この時間の更新になってしまいました。昨日は会社の若手で飲んだのですが、仕事の時と飲みの時、結構皆さんギャップがありますよね笑。どっちが本当の姿なのかって言われると即答できない部分もあると思いますが、どっちもその人なんでしょうね。こういう飲み会で会社の人と話すと、みなさん色々苦労してるんだなと思います。僕もみなさんに負けないように頑張ろう!という気にさせてくれます。

今日の話題は昨日の融資金利のより詳細な話になります。

皆さん不動産投資をしたことがない方は、融資ってどうやるのかな?と疑問を持つことが多いと思いますが、実際、不動産会社が融資してくれる銀行を斡旋してくれるのがほとんどです。
ということで、融資を受けるのであれば、普通のサラリーマンの方であれば、問題なくできるはずです。

しかし問題は、金利です。不動産会社が斡旋してくれる銀行が必ずしも、良い条件の金利を提示してくれるとは限りません。だからこそ、自分でもある程度融資手続きについて知識をもっていたほうが、より良い条件で借入をするための可能性が広がります。不動産会社が斡旋してくれるからといって、それにそのまま従わない方が、不動産投資家としての成功に近づくことができます。

そこで、今日お話したいのは、融資の際に用意すべき資料です。

優遇金利を勝ち取るためには、融資担当者に自分自身の属性、物件の属性を効果的に見せる資料を整備する必要があります。その際の注意点、そして資料の内容をここでは紹介したいと思います。

まず融資資料を事前に整備しておく意味ですが、金融機関が自分の何を知りたいか熟知していることのアピールと、融資担当者の手間を削減し、稟議手続きをスムーズに進めてもらうことが目的になります。良い不動産はすぐに売れていきます。従って、融資の交渉も大事ではありますが、必要なことだけを、短い時間の中で伝えていく必要があるわけです。

そして、細かいことなんですが、資料の体裁。一般的には、以下のような体裁でやっていただければ問題ないかなと思います。

・目次やページ番号が揃えてあって、書類の中身が一目で分かるように
・A4左綴じが原則
・単位は千円、百万円といった基準を用いる
・「賃貸事業」「賃貸経営」として捉える(銀行は投資という言葉が嫌い)
・金利設定が妥当

特に、上から四番目の「賃貸事業」として捉える。これはご注意ください。僕たち、また世間一般では、不動産投資と言っていますが、銀行員は、投資という言葉には博打的な意味も含まれているという解釈をする方もおり、融資審査する方にとっては、決して良い印象ではありません。これは、融資交渉の時だけでなく、日常生活でも、そういった考えを持ち行動することをおすすめします。

本題のどういった資料を揃えればよいのか?ということですが、個人関係の資料は、最低でも以下の資料は揃えるようにしてください。

個人評価に関する書類

履歴書
○履歴書
○自己紹介書

申告履歴(個人)
○確定申告一覧
○3年分の確定申告書
○納税証明書
○個人 本人確認書類(運転免許証、住民票)
申告履歴(法人)
○3年分の法人決算報告書
○法人税等 納税証明書
○法人 登記簿謄本(写し)

所有物件
○収支一覧表
○物件ごとの返済予定表
○物件ごとの固定資産税等通知書
○物件ごとの登記簿謄本(写し)
○物件ごとの路線価図

申告履歴(個人)と申告履歴(法人)と書きましたが、これは、法人を設立している方は、申告履歴(法人)のみで大丈夫です。個人事業主の方であれば、申告履歴(個人)の資料を揃えていただければ問題ありません。

そして、個人の資料のみだけでなく、物件を所有している方に関しては、以下物件関連の資料を用意していると、融資担当者の方に喜ばれます。

物件評価に関する書類

物件概要
○販売図面
○外観写真3枚程度

収支明細書
○賃料明細書
○収支計画書
○家賃相場(Home’s調べ)○○駅
○家賃相場(Home’s調べ)○○線

登記関係書類
○全部事項証明書(建物)
○全部事項証明書(土地)
○公図
○実測図
○配置図
○各階平面図
○固定資産評価証明書(建物)
○固定資産評価証明書(土地)

検査関係書類
○検査済証
○確認済証
売買契約書類
○売買契約書(ドラフト)
○重要事項説明書(ドラフト)
○付帯設備および物件状況確認書

その他
○過去三年間の路線価図
○住宅地図
○当年の住民基本台帳
○10年前の住宅基本台帳
○○○線 沿線学校一覧
○物件近隣、主要商業施設、公共施設

ちなみに、ここでいう物件というのは、購入済みの物件、融資を受けて購入する物件どちらも含みます。

いかがでしょうか?

これらの資料集めるとなると結構な時間がかかると思います。しかし、一旦揃えてしまうと、後は融資を受けるときに揃えたものを提出すれば良いだけですし、資料の中には半永久的に使えるものもあります。

融資担当者の方も人間ですので、こういった資料をきっちり揃えて提出した方に対しては、良いイメージを抱くことは間違いありません。それが、金利査定の時に影響する可能性はありますし、何より自分自身の確認という意味でも資料を揃えることは必要です。

これから不動産投資を考えている方、また物件を買いまそうと考えている方、上記の資料手元に揃えていますか?この際に、もう一度確認してみてはいかがでしょうか。

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