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これからの動向に大きな影響を及ぼす借換えのお話ですが、9月少しずつ進めています。
少しずつというのはまだそこまで大きく動かず、知り合いの仲介の方を通じて、現実的にどの程度まで出来るかというのを探るという状態です。

仲介の方が銀行の方と話をしやすいように、所有物件ごとの積算評価と収益還元評価(キャップレートは保守的に10%という前提)の金額。

そして、物件ごとの借入状況(、残債金額)、不動産を除いた資産残高、給与収入、不動産収入の直近3年間の確定申告書の状況です。

これらの数値は通常融資を受けるときにも必要な書類です。
結局は、借換えといっても、融資を借りる時と同じです。
その方にお金を貸せるほどの個人属性や資産背景、不動産投資の経験等の定性評価という担保が十分なほどあるのか?というのも銀行は見てくるんだろうなと思います。

ただ今回の借入において、一番ポイントとなるのは、個人的には融資の期間だと考えています。というのも、現在僕が所有している物件で、まだ借入残があるものの物件築年数は、10年代のものが1つ、30年代のものが2つと、築浅とは言えない状況のためです。

全てRC物件なので、法定耐用年数から経過年数を差し引くと、築年30年の物件は、普通にいったら融資期間は20年程度になってしまいます。しかし、今の融資の残存借入期間は29年。ここをそのまま維持した中で借換えをしないと、キャッシュフローが大幅に悪化してしまいます。それだけは避けないと思い、動いています。

僕の目標としては、現在3つある借り入れのうち、2つを借換え出来ればと考えています。時間軸としては、来年中になんとかそれを実現して、再来年またはオリンピックイヤーには勝負に出るという考えでいます。

最近、あちらこちらで融資が厳しくなってきているという話は出てきます。
まだ、そこまで大きな変化と言える状況ではないらしいですが、融資緩和の波は少しずつ去ろうとしているのを感じます。資産入れ替えにしても、ローン借り換えによる債務状況改善にしても、やるのであれば早くやることにこしたことはないと、今の情勢をみて思います。

でも、時間は誰にとっても平等に動いています。
僕は現在勤務している会社では、かなり時間があります。でも、本社に戻った後はもしかしたら忙しい部署で働くという可能性もなきにしもあらず。

このいまの時間を最大活用すべく、この借換えに関しては最優先事項としてなんとか自分の思っているレンジ内の結果を出したいと思います。

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