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皆さんおはようございます。

 

今週ももう木曜日ということで気付いたら、週末の頃ですね。

先週末に続いて、今週末も本の執筆作業をする予定です。

こういう作業は長くダラダラやるよりも、集中して短い時間でやった方が、

良いものができると思い、あえて、何も予定を入れずに家にこもりっきりという状態ですが、今週末でそういった作業もある程度終了させたいと思います。

 

投資の安定性の1つの指標として用いられる自己資本比率ですが、

個人投資家においても、特に融資の打診のするときに、金融機関にこの数値を

判定されます。

 

安定性を測る基準としては、100%に近ければ近いほど安定性があるということになるわけですが、通常の個人投資家では、規模を拡大していくためには、

全てキャッシュで購入するというのは不可能に近いので、

100%よりも絶対に引く比率になります。

 

その前に、自己資本比率とは何か?

という疑問をお持ちの方もいるかもしれないので、

念のため、説明しておくと、以下の算式で求められます。

 

自己資本(総資産-負債) ÷ 総資産 = 

 

つまり、不動産の資産金額のうち、何割がローンを使わず、

自分の力、つまり、現金で購入したのか?という比率になります。

 

では、この比率がどの程度であればよろしいのか?

という疑問を持つ方が多いと思いますが、これという数値はありません。

 

ただ、一般企業の場合は、30%以上であれば優良企業、

40%以上であれば超優良企業と言われています。

 

しかし、自己資本比率を計算する際に注意するべきなのは、

資産の金額をどの金額で行うかです。

 

単純に、会計上の簿価を基に計算するのか?

それとも、積算評価ベースに置きなおした金額を基に計算するのか?

 

どちらを利用するかでだいぶ数値が違ってきます。

 

一般的には、都市部で購入した物件の場合は、

購入金額よりも、積算評価ベースの金額の方が低いので、

資産の金額がだいぶ下がります。

 

僕は、会計上の簿価ベースでは、自己資本比率30%前半なんですが、

積算評価ベースだと、30%以下になるそうです。銀行の方に指摘されて気づきましが。

 

具体的に、どの程度違ってくるのか?というのは、

本当に購入した時期、購入した立地というによって異なってきますが、

僕の場合は、積算評価ベースにすることによって、資産価値が2,500万円程度下がりました。

 

それによって、1月末~3月末の融資審査全敗ということになってしまったのですが、

そういう意味でも、今度繰り上げ返済を行います。

 

頭金としてのキャッシュをまた貯金する必要が出てくるのは痛いですが、

それでも、融資のために、自分のより安定した不動産経営のために、

必要だと考え、繰り上げ返済を決断しました。

 

自己資本比率、、、見方によって数字がだいぶ変わってくるのでご注意ください。

 

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