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僕が個人で所有している区分マンションの内、購入当時既に築年数が40年程度のものがありました。築年数が古いと、短期間で減価償却ができるということでその期間は税務対策になるのですが、その期間が過ぎると利益が大きく計上されることになり、税務対策が求められます。

 

その区分マンションの減価償却は残り5年程度残っていますが、そろそろ減価償却が終わったのちにどのような運用にしていくのか考えていく必要があると考えています。

 

建替えとかにならないかなーと思っていたのですが、今年の初めに6,000万円もの費用をかけて大規模修繕工事を行ったらしく、区分所有者として建て替えの提案をしてみたものの却下されてしまいました。おそらくはあと10年は建替えというのはないと思われます。

 

ただこのマンションの最寄り駅が再開発されるという流れもありますし、マンション前の道路が拡幅して住環境が良くなるエリアということもあり、所有し続けていても損はしないマンションなのかなーとも思っているので、売ることは考えていません。

 

そこで減価償却が切れる約5年後に何を検討しているかというと、ずばり法人への移転です。現時点で個人よりも法人の所得税率の方が低いので、今後中長期的に保有していこうと考えているのであれば、減価償却費が切れるタイミングで法人へ所有権を移転しても問題ないかなと考えています。

 

ただ、所有権移転には登録免許税や不動産取得税等の取得時費用が発生します。

この取得時費用を節税効果でどの程度の期間で回収できるかという試算はまだしていないので、その辺を来年あたりから検証していきたいと考えているところです。

 

まだ5年後ということで先のことだと考えられるかもしれませんが、僕が不動産投資を始めてから10年程度が経過し、初期に購入した資産は売却や継続保有の方針をそろそろ決めていくタイミングなのかなと考えています。そして、実際の行動は方針を決めてからということになるので、方針をじっくり考えるためにあえて早めに考えようとしています。

 

幸い区分に関しては、既に2つローンを完済しているということもあり、リスクはかなり低い状況です。しかも、管理会社もしっかりしている会社なので、大規模修繕等の管理は比較的安心ですし、立地も全て良いエリアにあることから、急いでまで売る必要はない状況ではあります。

 

僕は心配症ということもあり、修繕積立等を管理会社に一任している区分を買い進めていくという今後の拡大方針も検討しているので、それも含めて来年は金利交渉に一段落ついたら、色々な方針を固めていきたいと思います。

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