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みなさんこんにちは。

昨日は、会社の同僚の軽い結婚式のようなものに参加し、
その後は、久しぶりにその会に出席した、日本人スタッフで、
飲みに行きました。仕事の話が半分、プライベートな話が半分という感じでしたが、
いつも楽しそうにしている先輩が、かなり辛いことがあったようで、意外にも悩みを抱えていたり、普段は厳しそうな上司の方が、若干弱音を漏らしていたい、

普段では聞けないような、サラリーマンっぽい話を聞きました。
あまり、聞きたくないような現実的な話もありましたが、たまには、みなさんが本当に何を考えて仕事をしているのか?話すのもいいかもしれないなと思った昨夜でした。

最近、ある方から不動産を選定するときに、どんな基準で選んでいますか?
という質問を受けました。

不動産を選定する際に、考慮するポイントというのは色々あるかと思います。

例えば、築年数、木造か鉄筋コンクリートか、ファミリータイプかワンルームか、
1棟マンションか区分か。これらを取り上げると、きりがないぐらい多くなり、
どの基準を重要視して、不動産を選んでいいのかわからないという自体に直面します。

しかし、この問いへの回答、僕は100%自信を持って答えることができます。
回答は、「立地」です。

これは、僕が不動産投資を拡大していく上で、変わらない信念であり、
どんな不動産を購入しようとも、この「立地」を重視した不動産を
購入し続けていくことは、絶対だと思っています。

なぜか?

答えは簡単です。少しでも、賃貸経営を安定させたものにしたからです。
世間では、やれ利回り20%、30%だ、中古のオンボロ物件を購入して、
リノベートして、高利回りで貸し出す。

地方の高利回り物件を購入して、少しの工夫で貸し出す。
立地をあまり考えず、利回り重視で投資をしている方も
いるのが事実です。

しかし考えてみてください、どんなに利回りが高くても、
空室が続いた場合、1銭も入ってきません。
高利回りがまさに絵に書いた餅になってしまうわけです。

この点、勘違いしてしまう人が、不動産投資をやったことがない初心者の方に
多いと思います。かく言う僕も、不動産投資を始める前は、
利回りで不動産を見ていた部分がありました。

そして、周りに相談しても、これは利回りが高いからいい物件、
これは利回りが低いから悪い物件、そんな大雑把なアドバイスしか
してくれない人がほとんどでした。

でも、実際不動産投資をやってみて思うのですが、
立地が悪い場所に不動産を所有している方は、苦労している方が多い印象を受けます。
満室経営をしている時は、何も不便を感じません。
そういった苦労を感じるのは、まさに入居者募集の時です。

僕が所有している不動産は、東京都内の物件がほとんど、
しかも、駅からどんなに遠くても10分以内の立地に位置している物件が全てです。

空室になると賃貸管理会社から通知を受けたときは、
あまりいい気分はしないのですが、それでも、立地がいいので、
今のところ空室期間は長くても2ヶ月程度です。

それが、例えば、東京であっても駅から20分離れていたりすると、
入居者募集の時に、苦労します。

実際、最近、僕の不動産投資仲間で、4月から空室になっている物件があります。
その物件は、場所的には、新宿から近くに位置しているのですが、最寄駅から、
徒歩17分、物件自体は、ベランダからの景色もいいし、物件の管理も行き届いているし、
悪くはありません。ただ、「立地」があまりよくありません。
それだけで、かなり苦労しています。

具体的には、4月から空室になっているんですが、
未だに空室だと聞いています。

僕たち不動産投資家にとって、4箇月空室というのは結構致命的です。
特に、不動産投資を始めた当初、キャッシュフローがそこまで大きくない
時期というのは、それだけで、1年間のキャッシュフローがマイナスになってしあう
おそれが出てきます。

しかし、彼は彼で、入居者募集は一生懸命やっています。
地元の不動産屋さん数件に、入居者募集のお願いをしたり、
家賃を当初の設定から下げたりしているわけですが、なかなか決まりません。
彼の行動が悪いわけでなく、不動産の「立地」が悪いのが大きな要因です。

しかも、この不動産の「立地」、一旦購入してしまうと二度と変えることはできません。
山梨にある物件を、東京に持ってくることはできません。
また、駅から17分離れている物件を、駅から2分以内の物件に変えることはできません。
最終的な戦略としては、家賃を下げるしかなくなりわけです。

そうすると、最初に設定していた利回りもどんどん下がっていき、
利回りがそこまで高くなくても、立地がいい物件を選んでおけばよかったと
後悔している人をどれだけ見たことか。。。

そういう意味で、僕は断然、不動産は「立地」で選んでいます。
しかし、人それぞれ、投資に対する考え方は異なります。
僕は、不動産投資で莫大的に儲けてやろうとしているのではなくて、
安定的に、一定のキャッシュが入ってくるシステムをつくりたいというのが、
テーマなので、「立地」だと言ってます。

不動産投資の軸について、誰もが納得する答えはありませんが、
少なくとも、自分の中で「軸」をもって投資する。これは重要だと思います。

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