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皆さんおはようございます。

 

昨日は、最近お母さんが亡くなった友人がいまして、

彼の実家までお線香をあげに行きました。

享年61歳、しかも最初は初期と言われていた子宮がんからの

転移だったらしいので、かなり想定外とのことだったらしいのですが、

あまりにも早い死ですよね。。。親孝行は親が生きているうちにしておけ、

彼のそんな言葉が心に強く響きました。

 

最近、僕の不動産投資仲間で賃貸併用住宅を購入する話も聞きましたし、

僕の大学ゼミの仲間も賃貸併用住宅を建てる事を計画していた時期もあったという

話を聞きました。

 

この賃貸併用住宅、言ってみれば、1棟マンションを購入するということです。

ただ、普通の投資と異なるのは、自分自身でそこに絶対に住むということです。

 

イメージ、自分の家賃がゼロになる、もしくは、自分の家賃よりも少し多くお金が入り、

逆にお金をもらえるようになるってとこでしょうか。

 

この賃貸併用住宅購入のメリットとは、なんといっても住宅ローンをつかえることです。

銀行にもよるんでしょうが、自分が住む面積が全体の⒑分の1であっても、

住宅ローンとして適用されることが可能という話も聞いたことがあります。

 

住宅ローンと投資ローンはかなり異なります。

 

まず金利。

 

住宅ローンであれば、現在、団体信用保険のよる金利+0.2%を含めても、

おそらく1%きるでしょう。

 

一方、投資ローン。

法人を設立して、10年以上黒字経営を続けているだとか、

個人事業主として10年以上実績を出し続けているといういわゆる

不動産投資のプロとして認定された方々を除いては、現在、始めの金利としては、

どんなに低くても1%台後半だと聞きます。

 

金利にして、1%程度の差。

 

借入が1億円だった場合、この1%の違いは、キャッシュフローに大きく響いてきます。

 

そして、融資期間。

これも大きな違いです。

 

住宅ローンの場合は、自分がそこに住み続けるという想定ですから、

基本的には35年でるでしょう。特に、今はやりのフラット35を使えば、

35年ローンが組めるばかりか、ずっと固定金利で組めます。

 

一方、投資ローンの場合は、基本以下の公式に当てはめて考えます。

 

融資可能期間 = 法定耐用年数 - 経過年数

 

つまり、木造であれば、新築であっても法定耐用年数が22年しかないので、

35年なんて、もってのほか無理です。

 

金利は、その後安定的に返済を繰り返していくごとに、銀行からの信用度が上がり、

途中で下げるということは可能らしいのですが、融資期間を変更するという手続きは

なかなか難しいというようなことを言われました。

 

上記、簡単に違いを申し上げましたが、

住宅ローンで投資に近いことがどれだけメリットがあるかということが

わかっていただけたかと思います。

 

賃貸併用住宅という選択肢を考えてみるのも面白いかもしれませんね。

 

 

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