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みなさんこんにちは。

 

今日の質問って、初心者というか、投資をしたことない人によく聞かれます。

実際のローンを組んだ方にとっては、朝飯前って方が多いと思うのですが、

地元の友人にも先日同じ事を聞かれたので、この機会に、お伝えしたいと思います。

 

まず、投資ローンの基本的な考え方は、

所得を基に、融資可能金額を計算し、その融資可能金額から、

既存のローン金額を差し引いた金額をその時の最大融資可能金額とみなします。

 

実際は、そこから、購入物件の積算評価金額であったり、確定申告の状況、

所有している現金金額等々が加味されて、判断されるわけですが、

基本的な、考え方は上記の通りです。

 

また、投資ローンに対しては、住宅ローンよりも厳しめに審査をします。

それは、破産して、支払えなくなる可能性が住宅ローンと比べて高いですし、

いざとなったら、自分で住んでいるわけではないので、資産を置いて、

逃亡することも可能だったりするからです。(いわゆる夜逃げってやつです)

 

それに対して、住宅ローンですが、住宅ローンは、サラリーマンとしての所得金額をもとに算出されます。既存のローンがいくらかどうかというのは、投資ローンよりも加味されません。

 

給与収入の25%が大体ローンの支払可能額となっているという話をよく聞きますが、

例えば1千万円が所得だった場合、25%だと、250万円になります。

250万円を12で割ると、20.83万円が月々支払えるローン返済金額です。

 

仮に金利0.8%、ローン期間35年で物件を購入した場合、約7,500万円の融資が可能です。

それに、自己資金をある程度入れる方が多いと思うので、場合によっては、

1億円の自宅を購入することだって可能です。

 

なので、投資をしようと考えているのであれば、→住宅ローンという順番にすべきです。その方が、よりスムーズなのかなと。

 

こういったことがあるから、拡大していこうと考えている不動産投資家は、

自宅を購入せずに、賃貸マンションに住んでいるのではと思います。

 

というのも、仮に、最初は投資ローンを使用し、賃貸物件を購入し、

その後、住宅ローンを使用して、実家を購入するという良い流れで進めていったとしても、

3件目の物件を購入するときに、自宅のローンが足かせになります。

 

先ほども申し上げたように、住宅ローンであろうと、投資ローン審査の場合は、

既存ローン金額と判断されて、その分、融資可能金額が減少します。

 

であるなら、住宅ローンは、不動産投資の規模がある程度満足できる規模になった状態で、

使えばよいやと考える方もいます。僕もどちらかと言えば、そっちの考え方ですけどね。

 

皆さんは、これを聞いた上で、どういった戦略をとりますか?

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