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今日は不動産仲間との新年会です。久々なので色々と情報交換をしていきたいと思います!

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僕は区分所有マンションのみを所有していた期間は、7年間で7,8回程度の空室を経験したという状況の中、1棟マンションを所有してまだ1年に満たない10か月程度で既に5回の空室を経験しています。

 

その要因としては、そもそも部屋数が24部屋あり、今までの所有部屋数の5倍程度になること。また、今まではファミリータイプのマンションでしたが、今回の1棟マンションは1Kタイプということで、入居期間が短くなる傾向が強くなることが挙げられます。

 

単身向けマンションの1年間退去率の平均が20%~25%であることを考えると、1年間で5部屋~6部屋が空室になることになりますので、平均的といえば平均的ですが、今までと比べて大分増えるので、まだ慣れていないというのが現状です。おそらく2,3年くらい所有すれば精神的に慣れてくるのだとは思いますが。

 

そうなると、自然と空室対策についてより考えるようになります。

どうすれば家賃を維持できるのか?どうすれば空室期間を短くできるのか?どうすれば1人当たりの入居期間を上げることができるのか?という悩みです。これはおそらく、どの大家の方も抱えられている悩みではないかと思います。

 

お金があれば、エントランスのリノベーションしたり、僕の物件はオートロックではないので、オートロックに設備投資をしたり、部屋の内装に100万円くらいかけて、3点ユニットをバス・トイレ別にしたりしたいところですが、そんなことをしていたら、キャッシュフローが回らなくなります。

 

限られたキャッシュフローの中で最大限の効果を見出していく必要があります。その中でお金を節約するために自分で対応できることがあれば、時には自分で対応していくことも出てくるかもしれません。

 

その中でコストをかけずに、物件を差別化でき、かつ、部屋の入居期間を長期化させるために、低コストデザイナーズリフォームというのにトライしています。デザイナーズリフォームといっても、アクセントクロスを張ったり、キッチンシートを一部デザイン柄にしたりという簡単なものです。

 

でも、この簡単なことですら、やっている大家はほとんどいません。少なくとも僕が物件を所有しているエリアではですが。

ということで、入居希望者に対してのアピールになるだけではなく、仲介業者に対して物件イメージを良く持ってもらうという意味でも効果はあると思っていますし、実際に感じ始めています。

 

中長期的な戦略ではありますが、継続してやっていきたいと思います。

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