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みなさんおはようございます。

今日は、会社の方で歓送迎会があります。
僕が働いている会社では、北京で働いていた方に、
異動辞令が出た時に、歓迎会もまとめてやるというスタイルにしています。
3月、4月は人事異動の季節ということもあり、
送別する方が多く、お世話になった方も多いので、さみしいです。
今日は、大いに盛り上がって、北京を離れる方を、気持ちよく
送らせていただきたいと思う次第です。

現在の時期になると、経理部では、会社全体の損益を見て、
今年度は、この損失は計上しよう、この損失を計上する余裕は
今年度にはないから、来年度に計上しようという判断をしているわけですが、
実は、こういった調整は個人事業主においてもあります。

もちろん、それは合法の範囲内で調整する事なんですが、
不動産投資家においても、そういった判断をする機会はあります。
まず、どういった時期に所得を増やすべきで、どういった時期に所得を減らすべき
という概念からお話ししたいと思います。

まず、どういった時期に所得を増やすべきかということについて、お話しします。

所得を増やすべき時期というのは、ズバリ拡大期です。

もう少し具体的に申し上げると、不動産を買い増して、
キャッシュフローを増やしていきたい時期というのは、
借入が必要になります。借入をするためには、銀行から信用を得る必要があります。

その銀行から信用を得る為に、多くの所得があり、より多くの税金を納めていると、
不動産経営がうまくいっているとみなされ、信用を得ることができるということになります。
また、信用を得るということは、借入がしやすくなるということにとどまりません。

それは、借り入れ条件の改善につながります。

もともと信用がない時に借入をしたら、金利4%だったのが、3年間黒字経営を続けた為、
信用が上がり、金利3%で借入できるようになったなんてこともあります。
これ結構大きいんですよね。1%の金利差ってバカになりませんから。

そして、どういった時期に所得を減らすべきかですが。

所得を減らすべき時期というのは、ズバリ成熟期です。

成熟期というのは、不動産をこれ以上買い増す予定がなく、
現在所有している不動産の中でより安定した経営を目指すという時期です。

こういった時期にもっとも必要な事はなんだと思いますか?

そうです、より多くのキャッシュフローを安定して生み出していくことが最重要になります。
そう考えると、税金を出来る限り減少させた方が良いということになります。

税金を減らすためにはどうしたら良いのか?

それは、簡単に言えば、所得を減らすことです。
所得を減らすには、大きく分けて2つあります。

1つは、収入を減らす。

もう1つは、費用を増やす

収入に関しては、部屋を空室にしておくことによって、
減らすことはできますが、そんなことをしたらキャッシュフローが減少します。
総合的に考えると得策とは言えないので、収入に関しては、あまり調整の余地というのはありません。

従って、調整する場合には、費用の部分を増やすことによって調整するというのが得策になります。

しかし、どのようにして、費用を多く申告するのか?

この部分については、また明日お話ししたいと思います。

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