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みなさんおはようございます。

今日で、ちょうど500回目の更新になります。
ブログを続けて、約2年が経とうとしていますが、ここまで続けられたのは、
読んでくれている皆さんのおかげです。とはいえ、ブログの内容としては、まだ質が高いものとは言えず、この後も引き続き、精進して、より皆さんの役に立つブログにしていければと思っていますので、宜しくお願い致します。

1000回目の更新になる頃には、僕自身の状況も大分変わっているかと思いますが、
その時には、皆さんのお勧めの不動産投資ブログの1つとして言ってもらえるくらいのブログにしていければと思っていますので、応援の程宜しくお願い致します。

不動産を購入するときには、基本的に、不動産売買の仲介をしてくれた業者に、
不動産売買仲介手数料というのは支払う必要があります。

料金としては、契約金額×3%+6万円が最高金額として、宅建法で決まっていますが、
それより値段が下がることは基本的になく、大体3%+6万円支払うことになります。
この金額、結構バカにできません。

例えば、3千万円の物件を買った場合、
3000万円×3%+6万円になるので、96万円となり、ほぼ100万円の出費となります。
1棟マンション棟、もっと高額な物件を購入する場合は、この仲介手数料が高くなることは、
言うまでもありませんね。

そこで、今日の本題なんですが、この仲介手数料は税務上どのように処理をすればいいのか?ということなんですが、普通に考えると、不動産投資に関する費用なので、支払ったときに、全ての金額を費用として確定申告するということになるというかんがえになってしまいがちです。

しかし、その処理は間違っています。

正しくは、不動産購入の付随する費用ということで、不動産価格に合計することが求められます。

つまり、先ほどの例の件だと、3000万円は不動産価格なわけですが、それに96万円を加えた、3,096万円を不動産の帳簿価格として、耐用年数にわたって減価償却で、損金算入して行くことが正しい方法となります。

簡単にいえば、出費したときに全てを費用として認識するのか?それとも、長期間にわたって、少しずつ認識していくのか?の違いであって、結局は、費用として認識します。要は、費用認識のタイミングの違いです。

この部分、操作できたら嬉しいんですけど、税法上そのような明記があるため、
操作することはできないんですよね。

つまり、不動産購入時というのは、色んな出費が増え、キャッシュフロー状態が悪くなるため、
出来るだけ多くの損を出して、不動産所得をマイナスにして、サラリーマンとして支払った所得税を、出来る限り多く還付することによって、税務上のメリットもとるということをしたいんですが、上記の規則にのっとって税務処理をした場合、不動産購入時に支払った仲介手数料は、
一括で損金として確定申告できないため、その分、税金還付も減少してしまう。

これ、結構大きな話です。

でも、僕が知っている不動産投資仲間の方の中には、この部分、勘違いしているのか、確信犯なのかはわかりませんが、出費時に仲介手数料を全額費用として認識して、税金還付をしている方もいます。

そういう方は、大体白色申告の方なんですけどね。

一般的には、青色申告というより精緻な帳簿管理が求められる確定申告と、簡潔な帳簿管理しか求めれらない白色申告であれば、断然、青色申告者に、税務調査が入る可能性の方が高くなります。とはいっても、国税庁も全てをチェックできる訳はないので、サンプリングチェックとどまり、税務調査が入る人は、本当に少数だということは聞いていますが、ほんとのところはどうなのか分かりません。

税務申告というのは、モラルの問題も含んでいます。

わざと、間違った、自分に有利な処理をして確定申告をすることも出来ます。
出来ますが、税務調査が入った時のリスクは自分で背負わなければなりません。
そのリスクは考えると、私は、やはり、税法で定められた処理方法に従って、粛々とやっていくことをおすすめします。

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