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定期的に3回ぐらい記事を書かせていただいた代表取締役をやってみないか?と打診を受けた話ですが、やっと最終的な結論が出ました。

 

この話、今日の記事を初めて読まれる方の為に簡潔にお話しますが、お世話になっている不動産コンサルタントの方のもとで不動産投資を始めた方は多数いるのですが、その中で諸事情により賃貸経営を放棄した方が何人かいるそうです。

 

そこで、そのコンサルタントの方は自分のもとで不動産投資を始めた人に自己破産にだけはなって欲しくないということで、ローンの返済をそのコンサルタントの資金で行っていたのですが、それが続くのであれば、所有権移転を自分名義に変えてしまって、ローンの返済は今まで通り保証してあげる形にしよう。そうすれば、最終的に自分名義の不動産になるからメリットはあるし。と考えたそうです。

 

これは非常に分かりますよね。

というか、そもそも自分の元で不動産投資を始めてくれたからといって、ローンの返済まで肩代わりしてあげるという善良的な人なんていないと思うのですが、その方はそういう方なんですw

 

そこでその方には色々かわいがってもらっているのですが、その物件の名義を僕名義にし、賃貸経営の方をやってもらいたいというのが打診いただいた話でした。

 

しかし、この話、色々と問題があります。

まず、所有権名義と債務者名義が異なる状態で、自分の資産として認められるか?という問いに関しては、銀行としてはやはり抵当権が起こっている状態では資産として認めないと回答する会社しかありませんでした。

 

あと、もし債務者が自己破産した場合は、銀行の抵当権が行使され、いくら所有権名義を変更していたとしても銀行に資産をもってかれるのでは?という疑問に関しては、不動産や曰く、うまくやれば抵当権が行使されない形に出来るという話でした。

 

ただし、この部分はグレーゾーンであり、実際そうなった場合、保証はできないということでした。知り合いの不動産屋から聞いた話ですが、出来ればそういったグレー取引には関わらない方が良いという話でした。

 

そして、何より大きな問題は、満室経営できたとしてもキャッシュフローがマイナスになるということです。そのコンサルタントの方は将来的には自分の資産になるので、損はしない。むしろ得ということをおっしゃっていましたが、やはり、毎月のキャッシュフローがマイナスになるのでは・・・と思います。

 

民泊だとか、トランクルームといった投資手法は存在しますが、分譲賃貸マンションでそういった住居以外の目的で部屋を使用するのは厳しいと思いますし、通常の賃貸経営よりも多くの収益を生むという方法についてすぐに良い案が思い浮かびませんでした。

 

ということで、この話は断ることにしました。

名義変更の名義を早めに決めたいということで、今週末までの回答をお願いされていたのですがあまり考えるまでもない案件でした。早めに物件詳細とローンの金額を確認しておけばよかったと思います。

 

でも、考えた過程は無駄にならないと思いますので、今後の活動に活かしていきたいと思います。

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