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最近週5日間勤務日だった週が少なかったこともあり、今週はまだ木曜日かという印象です。今日は10月最終日ですが、本業の方が大分緩い時期になってきたので、来月は不動産中心に動いていきたいと思います。

 

僕がコンサルティングを受けていたり、ホームステージングをやったりと色々動いているので、自己破綻のご心配をいただくメールをいただくメールをいただいたのですが、今僕が色々試行錯誤している目的としては、やばい状況なのでそれを打開するというより、よりよい賃貸経営を求めてという流れが強いです。

 

今年はまだ2か月残っていますが、解約通知が1か月前通知であることを考慮すると、空室は早くても12月からです。

 

ということで、今年の稼働率はほぼほぼ固まりつつあるわけですが、1棟24部屋、区分4部屋の稼働率は97%程度で落ち着きそうです。ということで、全体としては悪い数値ではないと思っています。

 

ただし、区分4部屋は満室状態だったので、それを除く1棟24部屋飲みで考えると、95%~96%になってくるので、少し下がります。

 

この数値も悪くはないですが、もう少しよくできると思っています。

 

ちなみに、僕の稼働率の計算方法は日にち単位で計算します。

 

例えば、24部屋だと1か月(30日想定)の賃料発生に日数は720日(24部屋×30日)になります。

 

その中で1部屋1か月空室になった場合は、30日/720日 = 4.1%が空室率となります。

従って、空室率が96%程度ということは毎月1室程度は空室になっているということになります。

 

これをあと2%ぐらい挙げて97%~98%の稼働率にしていきたいと僕は思っています。

 

そのためには何をしたら良いのか?と考えたときに、他の競合物件が行っていないホームステージングであったり、自主管理という結論に至っているという流れです。

 

もちろん、数百万円かけてエントランスをオートロックにしたり、1部屋ごとに50万円ぐらいかけてデザイナーズリフォームにしたりする方法もありますが、コストがかかりすぎます。

 

今は自分の労力もまだ余っているので、それであれば自分の労力をかける代わりにコストが少ない有効な空室対策を考えると、上記2つが今できることだと思ってはいます。

 

賃貸経営は早め早めに手を打つことが重要だと思っています。

ゆでガエルのように、少しずつ状況がやばくなり、気付いた時には手を打てない、手を打ちたくてもお金がないという状況に追い込まれるのは避けたいと思っています。

 

この状況は自己資本比率を50%まで高めるぐらいまで続くのかなと思います。僕は用心深いので。

 

今は30%程度なので、なんとかここ5年ぐらいで水準まで自己資本比率を高めておいて、次の物件購入も考えられるぐらいになっていたいですが、そのためにも最低でも今の空室率水準は保ちつつ、今以上の数値を求めていきたいと思い、モチベーション高く動いていきたいと思います。

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