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昨日で本業の方は仕事納めとなりましたが、不動産の方は今日が仕事納めです。

今日、今年最後の退去があるため、退去後の部屋を確認し、来年の原状回復工事の内容を決めるという流れです。

 

今年は空室が7部屋発生しましたが、年間7回というとかなりの数に感じるところですが、終わってみると、7回程度であれば全然できるなと思いました。統計的には今年の7回という数は多めだと思うので、投資初期に解約が比較的多い年を経験したことを良い意味で捉えていきたいと思います。

 

これも統計的にいえばですが、来年は解約数が5回程度に収まってほしいなと考えています。全24部屋なので、解約率20%程度になってほしいという願いです。更新率は高いので、住居自体にそこまで大きな問題があるわけではなく、たまたま多いということだと思っているんですけどね。

 

ただ、今年は退去後すぐに決まるということも2回ほどありました。

最大空室期間が3か月半だったので、平均空室期間としては2か月を下回ったので、まあまあの出来だと思っています。あとはこれをいかにして維持できるかです。

 

最寄り駅から徒歩5分圏内の物件なので、駅の力に今後の賃貸需要が大きく左右されます。問題の駅の力自体は、ここ3年に1日乗降者数は伸び続けており、連続立体交差事業の区間に選ばれているため、計画に向けての動きも徐々に進みつつあります。

 

加えて、物件側の駅前広場を整備するという計画になっているため、あと10年ぐらいすれば、今よりは状況は良くなっていくだろうと楽観視しています。

 

問題は、そこまでしっかり保有することができるか否かです。

保有物件の築年数は28年です。あと10年保有すれば築38年物件になる訳ですが、そこまでには大規模修繕も必要になるでしょうし、エレベーターの主要機械の交換も必要になってくると思います。

 

時間の経過に応じて、家賃も多少は下げていかないといけないと思いますし、売却時の想定利回りもどんどんあがっていくはずです。

 

でも、保有し続けてもキャッシュを生み出してくれる物件であれば、怖いものはあまりありません。不動産の良いところは自分で売却タイミングを決めることができることと、不動産融資が永遠に出ないということはまずないということです。

 

僕なりのリスクヘッジとしては、早めに繰上返済を行い、いつでも売却できる状況にすることです。そこまで持ち込めば、最悪長期戦になったとしても、持ち続ければ良いだけです。そして、市況が回復した時に売却すればよいということになります。

 

と話がちょっとずれてしまいましたが、今日の室内確認をしっかり行い、来年に向けて英気を養いたいと思います。

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