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先週末は3連休でしたが、今はこういう状況なので、遠出するわけにもいかずに、近場で少しゆっくりし、それ以外は諸々整理する良い時間にすることができました。その中で、自分の財務状態の立ち位置も再度確認しました。

 

今年も気付けば8月です。賃貸経営的に言えば、解約する場合は1か月前解約通知になっているので、9月のキャッシュフロー状況もある程度見えてきているという意味で、残り3か月程度は変動要素になってきます。

 

昨年は9月、10月のタイミングで大型台風が立て続けに発生し、そこで被害が発生したので、出費面ではまだまだ油断はできない状況ですが、家賃収入の面では、家賃滞納リスクを除き、ある程度今年の収益状況は見積もられる状況になってきました。

 

こういった状況なので、数値は保守的に見積もるのですが、それでもどう考えても、今年は計画よりは上振れする可能性が高そうです。解約は今年で既に5人出ており、目途としている6人には到達しそうな感じですが、1回あたりの空室期間を2か月としているところ、平均で1か月半未満で成約になっているのが、上振れ要因かと思います。

 

また、毎年原状回復費用は保守的に見積もっているので、想定よりも原状回復費用が発生していないことももう1つの要因として挙げることが出来ます。

 

加えて、キャッシュの積み上がりが予想より進んでいるため、先月に想定よりも大きな金額で繰上返済ができたこともキャッシュフロー改善に繋がってはいます。

 

来年は再び大きな金額で繰上返済を行い、再来年、その次の年は比較的少額で繰上返済を行い、1棟マンションの財務健全プロジェクトは完了となる予定です。来年金利交渉が成功するか否かにもよりますが、金利交渉が成功すれば、返済比率は1棟マンション単独で30%台となり、個人で所有している不動産も加味すると、35%となります。

 

また、自己資本比率は目標としている40%に到達するので、ここまでくると大分余裕が出てきます。

 

その時点で僕は38歳ですが、賃貸経営についてはまずはその時点までは我慢です。そこまでは物件を買い増す予定はありません。

 

今回フルローンで物件を購入して思うのですが、やはり、頭金を2割~3割入れておいた方が、精神的に余裕を持って賃貸経営を行うことが出来、それが良い影響につながることの方が多いかと思います。フルローンだと、精神的に圧迫感があったので、僕には向いていないから、今後は二度とフルローンでの投資はやめようと心に誓っています。

 

38歳は不動産投資家としては、まだまだ動ける年齢だと思っています。

そこからどう経営をしていくかはまだ検討中ですが、少なくとも自己資本比率40%のステージにいけるよう、まずは今年の自分の計画にコミットしたいと思います。

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