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みなさんおはようございます。

中国では、昨日までが正月休みで今日から仕事になります。
ですが、僕は、今日まで有給休暇をとっているので、今日も休みです。
とうとう、ソチオリンピックが始まりましたね。いつも、朝は、
CNNニュースを見ているのですが、そちらの方でも、オリンピックの
話題が取り上げられるようになりました。日本がより多くのメダルを
持ち帰れるよう、中国から日本チームを応援したいと思います。
昔は良かったな・・・なんて、声が年配の不動産投資家の方々と話しているとよく聞こえてきます。

でも、不動産自体は同じです。むしろ、1986年6月1日以降に建築確認がされた物件については、新耐震基準が課されている物件になるので、不動産の機能自体は年々向上していっています。

それなのに、なぜ、昔の大家と今の大家の経営はこれほどまでに違うのか?
それを知るには、まず歴史を理解する必要があります。

まず、昔。戦後の住宅政策は、敗戦直後の絶対的な住宅不足とその後の高度成長に伴う住宅不足を解消するために、住宅金融公庫の融資を通じた国民による自力建設と、日本住宅公団や自治体などによる公共賃貸住宅の供給していました。

それゆえ、昔の大家は、たまたま賃貸市場は競争とは無縁の時代が長く続き、競争という発想がなかったために、知識・ノウハウのないオーナーさんが片手間でもアパート経営ができていました。羨ましい限りですね。つまり、昔は、人が余っていて、家が少ないという状況でした。このような状況下では、今のように、入居者に、入居してもらうといった低姿勢ではなく、「俺の家に入居させてやる」といった高飛車な態度であっても、賃貸経営をすることができました。

しかし、現在日本では、皆さんご存知の通り、民間賃貸住宅が供給過剰になり、人口が減少局面に入ったことで、大家の不動産経営はより厳しい環境になりつつあります。そのような環境下では、上記のような待っていれば、入居者が入居してくれるというような姿勢では、満室経営をすることなどできず、常に腰を低くし、「入居者の方に入居していただく」という、姿勢で不動産経営をしていくことが求められます。

こういった違いがあるため、不動産管理会社に対して、高飛車な態度をとる年配の大家の方をよく見かけるのではないでしょうか?(僕は、不動産管理会社で入居者募集をしていると、よくこういった大声で怒鳴り散らしたり、明らかに見下したような態度をとるような方を見かけます。それらの方は、大体年配の方が多いです)

つまり、決定的な違いは、入居者の数と供給されている住宅のバランスの違いです。

そして、今後何が起こるか?

こういった歴史の変遷を考えてみれば分かることがですが、このまま急激な高齢化社会が進み、人口減少が順調に進んでしまうと、より経営をするのが厳しい状況になっていくのは明白です。だからこそ、その時のために、人口減少幅が少ない東京を中心に物件を購入するだとか、一部繰上返済をし、家賃収入が減少、もしくは空室率が上昇しても、プラスのキャッシュフローを出し続けることができる財務状態を築いておくことが求められるわけです。

しかし、その一方で、移民を増やすというような議論もあるので、なんとも言い難いところですが、リストラを早めに進めることに、得はあっても、損することはないので、どんどん進めていきましょう。

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