今日も↓↓↓をぽちっとお願いします。
来月上旬までに購入した物件のバリューアップ一連の工事が終わりそうです!

人気ブログランキング

 

相変わらず、融資が厳しい状況が続いていますが、この状況はしばらく続くのではないかと思います。ただ、不動産投資というのは考えるべき時間軸が長いので、直近1年内というような短期的な状況だけで全てを判断することなく、長期的な視点で臨んでいくことが大事だと自分には言い聞かせています。

 

不動産投資で規模拡大を考えるにはどうしても借入をしていくことが必要です。借入先の金融機関は多くありますが、借入の主体という意味では大きく、個人融資枠、法人融資枠の2種類あり、多くの人が個人融資枠を使っていると推測します。

 

今後長期的に融資を伸ばしていくためには、どちらの融資枠を使う方が良いのか?中長期的にはどのようにしていったらよいのか?考えて行きたいと思います。

 

個人の融資枠はどう頑張っても天井が見える

まずは個人の融資枠についてですが、個人の融資枠は年収の〇○倍というように、サラリーマン年収を基準に借入限度額が決められます。ということで、年収が1億とか2億とかいった規格外の方でない限り、いつかは天井に達します。

 

ただし、個人の融資枠は法人融資を受けるよりも簡単です。それゆえに、不動産業者は個人の融資枠を使っての融資アレンジをしてくるケースが多いです。

 

加えて、昨今、融資が厳しくなってきているということもあり、法人融資を受けられるサラリーマン年収の下限があがってきています。3,4年前くらいまでは、年収が700万円とか800万円レベルにあれば、新設法人での融資を受けることが出来ました。しかし、それが今1,000万円以上、なかには1,500万円、2,000万円を下限に設定している金融機関もあるぐらいです。

 

ということで、まずは個人融資枠を使って不動産投資を始めようという戦略もありといえばありだと個人的には思っています。

 

ただご注意いただきたいのは、新設法人として融資を受ける際には必ず個人の融資金額というのは見られます。そこで、個人の融資金額が大きいと新設法人での融資が受けにくくなるということは実際にあるので、そこは5年、10年先の融資戦略も見据えて考えて行く必要があります。

 

個人の融資枠はサラリーマン年収ありき

先程申し上げたように、個人融資枠を使う場合は、サラリーマン年収ありきです。

金融機関からすれば、サラリーマンであれば、安定的に収入が入ってくるので、最悪ローン返済が家賃収入を上回ったとしても、サラリーマン収入で賄えるという担保があるので、貸し出しをするということになるので、仕方ありません。

 

僕がお会いする不動産投資に挑戦している方というのは、将来的に独立起業を考えている方がそれなりにいるという印象を持っています。

 

ということは?何が起こるかお分かりですか?

 

独立起業して、サラリーマンを辞めてしまうと、独立起業した事業が大きく成功しない限りはその後の借入は非常に難しくなる=規模拡大が難しくなるということが言えるわけです。

 

なので、ベストは新設法人で融資を受け、その法人の収益性をコツコツ伸ばしていき、法人としての事業を担保とできるぐらいの状況まで法人を育てていくことなんです。ただ、それには最低でも3期分の確定申告は必要になってきますし、毎期黒字申告していくような工夫もしていかなければなりません。

 

ただ、法人がしっかりしていれば、例えばサラリーマンとしての属性を捨てたとしても、その後も拡大し続けることは可能です。従って、将来的に自分がどうなっていきたいのか?という視点も、個人融資枠と法人融資枠のどちらを使っていくのか?という選択に影響してくるのです。

 

法人の融資枠は事業規模や収益性による枠が大きい

上記の続きになりますが、法人であれば、その事業規模や収益性がある程度しっかりしていれば、天井なく借り入れることも可能です。とは言っても、1法人で100億円とか200億円借り入れると収益規模が大きくなり、所得税率が上がってしまうので、違う意図で複数法人にする方の方が多いと思いますが。

 

いずれにしても、中長期的に不動産投資の規模を拡大していきたいのであれば、やはり新設法人を設立しその法人で融資を受けていくことです。1金融機関、1法人スキームという方法もありますが、今は危険だと言われています。スルガ銀行の問題が一服したころに今度はこの調査に金融庁が乗り出すという噂もあるぐらいなのですが、まだやっている人は聞きますけどね。

 

1つの法人を育てていくというのは楽しいです。

僕はまだ法人を設立して3か月程度しか経っていないのであまり大きな口はたたけませんが、やはり、考えることは増えました。その法人を将来的にどうしていきたいのか?最終的な出口はどこに置くのか?等です。

 

僕の場合は、子供もいない独身なので深く考える必要がある環境にないというのはありますが、将来色々なシミュレーションを立てておくこと自体は無駄ではありません。

 

ということで、僕は今後は個人融資枠は使わず、できる限り法人での融資を増やしていきたいと思います。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪