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年に1回の財務経理出向者懇親会が意外と楽しかったです。

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ROA(利回り)、ROE、自己資本比率等々、不動産投資において気にかけるべき指標というのはたくさんあります。色々ある中でどの指標を優先にして考えるべきか、どの指標を押さえておけば全く問題ないといったような魔法の指標はないのですが、個人的に重要にすべき指標は返済比率だと考えています。

 

返済比率とは、/家賃収入で計算される数値です。

これによって購入物件の安全性を知ることが出来ます。

 

ただし、ご注意いただきたいのが家賃収入をどの金額で計算するかという部分です。

満室家賃収入で計算するのか、それとも空室率を加味した数値で計算するのかです。

立地が良いところで購入するのであれば、ほぼほぼ100%でも大きな問題はないのかもしれませんが、難易度の高いエリアで投資をするのであれば、保守的に空室率20%とか、ある程度の空室率を加味する必要があります。

 

一般的には返済比率が50%以下だと安全性が高いとされているようですが、堅実な投資家の方は返済比率が40%以下を基準に買い進めている方もいます。

 

でも、返済比率が低いということ、利回りが高いということを暗に示しており、賃貸需要が低かったり、建物自体に何か欠陥があったり、既存不適格で建替えが不可であったりとある程度の問題を抱えているものが多いと思います。

 

でも、不動産で儲けることが出来ている人はギャップをうまくつきます。

賃貸需要がある程度あるのに、返済比率が高い、建物自体に全く問題がないのに売主の売却理由的に安値で早めに売らざるを得ない。

 

不動産は株式やFXと異なり、相対取引です。

同じ物件であっても、売主の心情によって価格は変わりますし、買主の交渉次第で価格はまた変わっていきます。

 

一言で言えば良い物件を安値で仕入れることが出来れば返済比率が低くなり、それ以外の指標も良い数値が出ることになる傾向がありますが、この返済比率が50%以上のものは基本購入しないと決めている方も良く聞きます。

 

要は自分なりの指標を持つということが重要です。

そして、それに明確な回答はありません。

 

例えば、人によっては東京でしか投資をしない。

または、表面利回りが10%以上のモノでないと投資しないという方。

そして、この返済比率が40%以下でないと投資しないという方。

 

色々います。ただ個人的には、失敗を防ぐという意味でこの返済比率は加味すべきだろうとは考えています。

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