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みなさんこんにちは。

今日は、朝起床後すぐにジムで2時間ほど汗を流し、昼飯を食べて、今ブログを書いています。もともと、ジムでは水泳しかやっていなかったのですが、帰国する前に脂肪率を10%程度まで下げたいと決めたので、筋トレもトレーニングの中に取り入れました。毎週2回決められたメニューをこなしていますが、運動は終わったあとが気持ちいいですね。
ただ、走り込み30分以上こなすと、さすがに疲れますが。笑

不動産投資というと、一人で行うと考えがちですが、実際は一人だけでは経営することができません。様々な方の協力を得て、初めて不動産経営をすることができます。大家は、その様々な方々(ここでは、チームと呼ぶ)を、使う社長だと思って下さい。

ここでは、競合するプレーヤー、それら競合するプレーヤーに差をつけるための戦略、そして、それを効率的に行うためのチームづくりについて、お伝えしたいと思います。

競合するプレーヤー

1.個人投資家(大家さん)
2.不動産賃貸会社
3.投資ファンド
4.マンションデベロッパー

他のプレーヤーとの差別化要因

上記2〜4の競合するプレーヤーに勝つためには、彼らと差別化する必要があります。彼らと規模で勝負した場合、絶対に勝てません。従って、一つ一つの過程に時間と情熱を注ぎ込むことによって、仕事の質で勝つというイメージを持ってください。具体的には以下のような戦略があります。

1.購入価格における差別化 → 安く買う(相場の80%)
2.立地における差別化 → 駅に近い人が勝ち
3.建物の構造、間取りにおいて → 例. 3DKを1LDKにする
4.内装のバリューアップにおいて
5.外装のバリューアップにおいて
6.調達金利において
7.告知、募集活動において
8.管理状態をよくする

ダントツ!チームを作るためには

上記1〜8の戦略を効果的に実行するには、チーム力を高めていくことが必要です。では、どういったメンバーがチームを構成するのか?以下が主なメンバーです。そして、社長(大家)の仕事は、不動産経営をめぐる関係者と協調して、それぞれの利益を上げていくチーム運営をしていくことです。

チームを上手く運営するためには、それぞれの構成員にどういったニーズがあるのか?を知ることが重要です。チーム内でトラブルが起こった時、うまく経営ができていない時、各メンバーのニーズを考え、動くことが必要です。

エース営業マンのニーズ

→広告料が欲しい = 売上目標を達成したい

→会社をクビになりたくない

→キックバックが欲しい

→物件の内容をそこまで知らない

管理会社担当のニーズ

→できるだけ標準化したい
管理会社から見れば、たくさんある管理物件のひとつに過ぎない。それには自分の物件も例外ではない。

→空室が埋まっても、自分の給料は変わらない
特定の大家の物件だけに必要以上の労力を使うことはない

→できるだけ空室を埋めたい

リフォーム業者

→利益を確保したい

→仕事をリピートされたい
薄い利益で多くのリフォームを受注するのか?それとも利益をしっかり確保して代わりにそれに見合う仕事をして、リピートされたいと考えるのか?は、リフォーム業者の経営方針によって異なる。

→空室対策に貢献したいが、いまいち効果的手法が分からない

入居者

→できるだけ自分が得するように借りたい

→初期費用は出来るだけ安く借りたい

→入居希望者はそれほど希望条件にこだわっていない
実は、絶対に譲れない希望条件にこだわっている人の方が、少数派

→そもそも、自分の物件を知らない

社長(大家)

社長としての自覚を持ち、チームのまとめ役に徹する

ダントツ!社長になるために、日々考えるべきこと

1.社長として、うまくチームを経営できているだろうか?
→入居者、管理会社、賃貸営業マン、リフォーム業者といったチームメンバーそれぞれの現実を認識

2.社会貢献できているだろうか?
→人に住まいを貸すというのは、儲け以外に、人により良い住環境を与えるといった側面がある。

3.経営者としての喜びを知っているか?
→「情報収集⇒実践⇒結果を出すこと」の繰り返し
→「満室経営を実現し続ける⇒物件を磨き続ける⇒自分を磨き続ける」

このチームとして考える能力。人に気持ちよく働いてもらうための能力。
これも大家としての1つの能力だと考えて、みなさんも自分を磨いていきましょう。

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