不動産投資家の平均自己資本比率

昨日は、北京最大のチベット寺院として有名な雍和宫
（ヨンフーゴン）と、北京動物園に行ってきました。
寺の方は、中国っぽい風情はなく、どこかタイに行った時に見た寺に
似ていました。チベットとタイがどう関係しているのかは不明ですが。。。
北京動物園は、久々にパンダをみました。日本ではかなり希少な動物ですが、
普通に３匹ぐらいいたので、感動しました。それにしても、北京の動物園は
広すぎました。ちょっと迷いかけました。笑

みなさん、まず自己資本比率というのをご存知でしょうか？
自己資本比率とは、資産の金額に占める自己資本の割合のことです。
よく、財務安定性を測る際に使われる指標です。

これだけだと分かりにくいと思うので、
実際に例を挙げて説明したいと思います。

例えば、資産１億円所有していたとします。

そして、銀行からの借入金は８千万円、２千万円は現金を投下して、
購入したとします。
そうすると、２千万円が自己資本ということになり、
自己資本/資産 = 2千万円/1億円 = 20%

つまり、自己資本比率は20%ということになります。

そして、なぜ、この指標が財務安定性を測る際に使われるのかというと、
自己資本比率が高ければ高い程、リスクが低く、借入比率が高ければ高い程、
リスクが高いという公式が成り立つからです。

これは、一般的に考えれば分かる話ですが、
８千万円借入しているのと、全て現金で購入した場合では、
明らかに８千万円借入をした方が、リスクは高くなります。

皆さんの期になるところは、不動産投資家の方って、平均でどの程度の自己資本比率で不動産を所有しているのかということだと思います。

結論から言うと、不動産投資家によって、それぞれです。
リスクをできる限りするために、出来る限り現金で購入する方も
いますし、逆に、レバレッジ効果を上げる為、出来る限り少ない自己資金で、
不動産を購入しようとする方もいます。

僕の現在の投資法は、どちらに偏っているというわけでもなく、
ほどよく借入をし、程よく現金を入れているという、あまり特徴的な
投資法ではないのですが、今のところ、それなりの安定性は保てています。

ちなみに、現在の僕の財務諸表の自己資本比率は、27%程度。
今月末は大きな一部繰上返済をしたので、おそらく30%に届くと思われます。

この30％という自己資本比率でどの程度の安定性があるかというと、
僕は現在5戸のファミリータイプ分譲マンションを所有していますが、
そのうち、２戸が空室になり続けても、キャッシュフローがゼロで保ている
というレベルです。

つまり、空室率が60％であっても、なんとかローンの返済までは、
家賃でまかなうことができるというレベルです。
東京という立地を考えると、空室率が60％ということは、ないので、
ある程度の利益は計算できるというわけです。

そして、ここからは一般論なんですが、上場会社の場合には、
自己資本比率が40%を超えていれば、かなり安定してい会社という
判断が下されます。

上場企業というと、規模が個人投資家とは異なりますが、
あれだけ大きな金額を運用していても、自己資本比率が40%
であれば、安定とみなされるので、規模的に小さい個人投資家は、もう少し低くてもある程度の安定性は保つことができます。

ということで、僕は、まずは自己資本比率30％を目指していました。

来年の今頃は、1棟マンションの不動産選定の段階に入り、
もし、それなりの物件を購入できた場合は、ある程度の借入をしていると思うので、
自己資本比率が一時的に下がると思いますが、また再び自己資本比率30％をめざし、
そこまでいったら、また新たに物件を購入するというプランで拡大していこうと今は考えています。