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みなさんおはようございます。

今日は、昨日の夜行なったゴルフの練習が体に応えたのか、
だいぶ寝過ごしてしまいました。予定では、今日まで練習を行なって、
明日明後日は、一旦休みを入れる予定です。でないと、そろそろ指が限界です。笑
一番最悪なのは、11月初旬のコンペでケガで出れないことだと思うので、
そこは自分の体の様子を見ながら、練習を進めていきたいと思っています。
最低でも、それまでには空室が埋まってくれと願うばかりでもあるのですが。。。

よく巷では、「不動産投資」と言われていますが、
僕たち大家からすると、その認識は間違っていて、「不動産事業」と考えるのが正しいという
話を良く、大家仲間でします。

投資というと、なんとなく、買った負けたというのが短期的にわかるようなイメージだし、
若干、博打のイメージも入ってきますが、不動産事業は、期間が長く、考えることも多い
1つの「ビジネス」です。

毎年毎年、経営成績を見て、もし、今年が赤字であるのなら、来年黒字化するために、
対策をとらなければいけません。規模やビジネスの安定度は異なっても、
その面で、会社の社長とやっていることは変わりません。

そして、その社長として、ローンが続くであろう、20年、30年間で最低限達成しなければ
ならないことがあります。

まず、不動産事業において、1番重要な数値は何か?

これは、間違いなく、キャッシュフローです。確定申告の利益ではありません。
上場企業であれば、逆に、キャッシュフローではなく、財務諸表上の利益の数値にスポットライトがあてられますが、個人でできる規模の不動産事業であれば、その点異なります。

そこで、話は戻りますが、最低限達成しなければならないこと。
みなさん何だと思いますか?

簡単にいえば、このローン返済期間のキャッシュフローを最低でも、プラスマイナスゼロにする。ということです。最低限これだけ達成できれば、僕は、不動産事業は成功だったと言えると思います。

というのも、ローンを完済すれば、その後、今まで支払っていたローンを支払う必要がなくなります。そうなると、その分キャッシュフローがうくので、今までゼロだったものが、収益に変わります。そんな不動産を多く持っていれば、老後の生活で、今年金が少なくなる、65歳からもらえなくなる、といったような心配をする必要がなくなります。

不動産事業というと、不動産事業だけで、サラリーマンの年収を追い越し、
セミリタイア見たな形が「成功」と捉えられていますが、そこを「成功」と定義してしまうと、
まず、今の市況では、そこまでの規模にもっていくのに、ある程度のキャッシュが必要ですし、
地方の不動産に投資するにしても、一時的にはサラリーマンの年収を越したとしても、
人口減少が続くこの日本で、それが未来永劫続くかというと疑問が残ります。

であるのなら、少なくとも、自分が今所有している不動産からのキャッシュフローで、
赤字は出さないという考え方をすると、若干肩の荷がおります。

そうでなくても、不動産からの家賃というのは、耐用年数に伴って減少していきます。
しかし、ローンの金額は、一部繰上げ返済をしない限り、一定です。

なので、一部繰り上げ返済をせずに、長期的に、利益を出し続けることは、
そう簡単なことではありません。

また、空室も発生しますし、予想外の修理費、リフォームコスト等々、コストも意外とかかります。そういった全ての数値を含めて、プラスマイナスゼロで終える。
これも、また1つの成功の形かと思います。

もちろん、若くして不動産事業を始めた方は、
セミリタイア、もしくは、不動産収益があることによって、
本業はお金を気にしなくてもよくなったため、やりたいことをする
ということを目指している方がほとんどだと思います。

でも、若くして大家を始めた方を見ていると、
自分が思い描いていたものと違っただとか、
トラブルが続出で、こんなはずじゃなかったという方も、
結構見てきているので、自分が苦しくなったとき、
今日のような成功の形もあるよとかんがえていただくと、
気持ちが楽になるので、試していただきたく、紹介させてもらいました。

とはいえ、目標を高く置くことは大変重要です。

最初から、こういった目標を置きなさいという話ではなくて、
まずは、月間キャッシュフロー30万円、50万円というのを目指していただいて、
それを達成することが非常に難しい状況に陥ってしまった場合の
1つの目標設定として、プラスマイナスゼロで経営をし、老後の生活を充実したものにする。
というの考えてみてください。

僕は、まだ、それを目標にせずに、不動産経営できていますが、
大きなトラブル等発生した場合は、目標地を変えなければいけなくなるかもしれません。
その時は、プラスマイナスゼロというのも考えていくことになるかと思います。

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