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今日の話題とはそれますが、数々の悪事を働いているプロパティマネジメント(株)上村友弥について、僕が被害にあった状況をブログで公表したところ、多くの他の被害者からメッセージが来てびっくりしています。

 

僕のように手付金を持ち逃げされた方、管理会社として管理委託をしていた方は家賃や敷金を持ち逃げされた方等々、かなりの悪事を働いているので、被害者の会でも立ち上げようかなと考え始めました。

 

被害者は、二桁人数以上は軽く超えてくるので、これも1つの経験だと思い、やっていきたいと思います。

 

ということで、今日は昨日までブログにアップした不動産投資を始めて良かったことの逆である悪かったことについてお話ししたいと思います。必ずしも僕にとって悪かったこととは言い切れませんが、少し負担になったりすることもあったので、そこは正直に皆さんにお伝えしたいと思います。

 

ローンを背負うことに対するプレッシャー

~心配性の方は少ない金額から~

 

まず、誰もが気になる債務を背負うという事についてです。

これは悪い側面もあります。

 

僕は25歳で1.5億円、更に昨年2億円弱のローンを追加で背負い、現在2.3億円程度のローンを組んでいます。7年半前に購入した区分マンションについては、購入した時期が良く、また、繰上返済も結構頑張っていたいので、ほぼほぼ負けることがない状況ではありますが、新たに購入した1棟マンションは、金額も大きく、また購入時期も安い時期ではないので、これからどうなるのか?という不安もあります。

 

僕は、かなり慎重なタイプです。自己資本比率はこれだけローンを借りても20%以上は維持していますが、1棟マンションの経営は初めてなので、不安はあります。

 

また、RCで、かつ、エレベーター付き物件なので、ランニングコストもかかりますし、エレベーターに何かトラブルが発生した場合はそこで大きな費用が掛かることも十分あり得ます。

 

そういった意味で、手元に置いておく資金は依然と比べて増やすようにしています。

 

収入を得るということは、リスクも抱えることにつながります。

ノーリスクで収入を増やすということは原則ないと思っていると思いますし、むしろそのような話があれば、詐欺行為に近いと僕は考えて近づかないと思います。

 

昨年は、物件を購入したい方が集まる塾のようなものに短期的に所属していましたが、そこでは初めて不動産投資を始める方が多くいました。属性が高い方も多くいたので、いきなり1億円超の物件のトライしたり、リスクが高いと言われている地方RC物件に投資したりしていた方がそれなりにいたのですが、僕はそういうやり方は危ないと思います。

 

いきなり1.5億円の投資をした僕が言うのも難ですが、やはり最初は小さいところから始めた方が無難です。仮に、今回の1棟マンションが最初の投資で、それまでの蓄えがない状況だった場合は、不安で眠れない日々が続いていたかもしれません。

 

買いたい病にかかると、とにかく物件が欲しくなります。

物件を増やすことが成功だという考えに傾倒していってしまうのですが、まずは自分の身の丈にあった投資をすべきです。レバレッジを大きくかけることは、確かに成功したらその分だけ利益が大きくはなりますが、失敗した時は最悪自己破産になる可能性も高くなっていきます。

 

自由に生きるために始めた不動産投資が逆に自分の自由を奪うことになる側面も考えなければいけません。僕は失敗していないという意味では平均より上手くいっている方なんだと思いますが、それでもこの先何が起こるかはまだ分かりません。

 

ローンの残高が大きい方ほど金利上昇のリスクは出てきますし、家賃の下落、賃貸需要の下落等々、売上が減り、支出が増える要因はあります。

 

拡大したい局面はイケイケになりがちで、ネガティブな意見はあまり耳に入ってこないですが(僕もそういう時期があったので良く分かりますが)、少し立ち止まることも時には必要です。

 

ということで、最初始める方は身の丈にあった投資をすることを心がけましょう。

 

時間の制約

~二足のわらじを履くのは甘くない~

 

不動産投資は不労所得と考える方も多くいますが、管理会社に丸投げするというスタイルはとれるものの、そうすると支出が増えますし、空室率も上がっていく傾向があります。

 

キャッシュが潤沢にあり、主要アクセス駅の10分圏内とかで、賃貸重要が旺盛にある立地で物件を購入できるような富裕層の方は丸投げの形でも良いのかもしれませんが、そういった立地はまず利回りが低すぎてキャッシュフローが回りませんし、キャピタルゲイン狙いの投資になりがちなので、あまりサラリーマン大家に推奨される投資手法ではないです。

 

であれば、まあまあの駅で、それなりに周りの競合物件もある中で戦っていかなければならない物件を購入することが多くなり、そうするといかにしてコストを削減して、効率化していくか?いかにして空室期間を短くしていくか?いかにして1人当たりの入居期間を長くしていくのか?という部分が非常に重要になっていきます。

 

こういった部分は、自分の努力がないと管理会社はまず動いてくれません。管理会社としては、1件当たりの労務を減らして、全体最適していきたいという思いで動いているので、1つの物件に対して、特別に動くということはあまりしたくないのです。ということで、自分で管理会社に働きかけたり、自分で動いていかないと経営は改善されていかないと僕は思います。

 

特に最初の頃は人脈もないですし、知識もない方が多いと思うので、自ら動くことによって人脈を広げ、知識を広げていくということは大事です。

 

という意味で、不動産投資から得られるキャッシュフローを改善していくためには、本業に加えてある程度の時間を費やす費用はあります。実際に僕は自分で動いたことによってリフォームコストを下げたり、管理手数料を下げたり、業者へ支払う広告料を下げたりできています。

 

こういった細かいことが出来ないと、どんどんお金を搾取されていきます。管理会社なんて、オーナーの大事な資産を預かっているとは言いながらも、できる限りオーナーからお金を吸い上げようと思っているのが本心です。パートナーではありながらも、線を引くところは線を引いていかないと搾取されます。

 

ということで、僕は土日は結構時間を取られる時期があり、時にはちょっと疲れた時もありましたね。これを良いことととるか悪いことと取るかは人それぞれだと思います。

 

ということで、明日は不動産投資をはじめて悪かったこと第二弾をお伝えしたいと思います。

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