みなさんおはようございます。

今日は、年末ということで、日本はお休みの方がほとんどだと思いますが、
僕の方はというと、中国では年末年始は特別な期間ではないので、
普通に働いています。しかし、働いているとはいえ、もう20数年間も年末年始は、
ゆっくりするという習慣が身についてしまっているので、仕事には気が入りません。w
それもありますし、日本の会社の現地法人なので、日本の仕事が休みだと、当然仕事
が減少します。そもそも仕事量が少なくなるということで、出社する意味あるのかな?
と思いながらも、普通に出社してしまっている今日です。明日も出社ですが・・・

今現在、ファイナンシャルプランナーの勉強をしているのですが、
そこで、今日のお題はタックスプラニング、つまり税金だったので、
今日は税務に関連した実話をお話ししたいと思います。

不動産投資をすることによって得られる税務メリット、一つだけではないのですが、
今日は、大きく二つに分けてお話ししたいと思います。

まず、一つ目は、誰もが分かっていることですが、サラリーマン所得と合算できるという
ことです。例えば、年収が900万円の人がいたとします。年収が910万円の場合、
所得税率が33%になるわけですが、給与所得だけの人の場合は、以下の所得税を支払わなければなりません。(所得控除及び税額控除、等はなし、社会保険料は60万円という前提です)

9,100,000 × 33% – 1,536,000 – 600,000 = 867,000

つまり、年間で、86万7千円の所得税が発生することになります。
そこで、もし不動産投資を行っており、その年の純損益が、マイナス50万円だったとします。
そうすると、この50万をサラリーマン所得から減少させることができるんですよね。

つまり、合算後の所得は、
910万円 – 50万円 = 860万円
ということで、計算基準となる所得が50,万円減少することになります。

そうなると、695万円超900万円以下の所得に対しては、税率が10%下がり、
23%の税率がかけられることになります。これで、所得税を計算しなおすと・・・
(所得控除及び税額控除、等はなし、社会保険料は60万円という前提です)

8,600,000 × 23% – 636,000 – 600,000 = 742,000

つまり、年間で、74万2千円の所得税が発生することになります。
不動産投資をやっている場合と、やっていない場合で、12万5千円の所得税が減少したことになるので、この金額が、税金還付ということで、税務署より設定した銀行口座に振り込まれます。

税金が還付されるとなると、国にとっては収入が減ることになり、
チェック等厳しくされるかなと思っていたのですが、意外と、スムーズに入金まで
されました。

ちなみに、50万円の損が出たと言っても、減価償却も含んでの損失なので、
実際のキャッシュフローとは違う数字になっている事、ご留意くださいね。

物件金額に対して、借入比率が低い方、もしくは現金で購入された方、
築年数が古い物件を購入した方は、減価償却費の方が、実際のキャッシュアウトより
大きくなることが多いので、確定申告では損失が出ていても、キャッシュフロー上は、
プラスというパターンが多いです。

ということで、やり方によっては、不動産投資からもキャッシュをもらっていて、
税金も還付されるという最高の状況になるわけです。こういったことも考えて、
不動産の条件を見て購入するというのも、一つの視点でしょう。

実際、お金持ちの方は、不動産を全額現金で購入し、自分の所得に損失として合算し、
税金対策をしている方も多くいます。この所得税の還付金額は、サラリーマン所得が多ければ多い程、メリットが出てきます。それは、、所得税の税率が累進課税制度ということで、所得が高ければ高い程、税率が高くなるという制度の為、不動産の損失を合算した時に、元々の税率が高い方が、差額が大きくなる可能性が高い為です。

ということで、今日は、所得税上のメリットをお話ししました。
明日は、住民税上のメリットについてお話しします。
これは意外と大きいメリットです。

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