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皆さんおはようございます。

 

今日は10月の最終日です。

そして、四半期決算の作業もある程度落ち着き、

普通の生活に戻りつつあります。

今年の残り2か月は、自分の事業強化に徹したいと思います。

 

今日は、よく聞く財務指標と不動産投資について、

僕の見解を述べたいと思います。

 

投資の指標にはいろんなものがあるのですが、その中でよく使われる、

ROEとROAについてのお話です。

 

ROEというのは、Return On Equityということで、

自己資本に対して儲けがいくらでたかという指標です。

 

例えば、5,000万円の不動産があり、1年あたりの家賃収入が500万円だとします。

つまり、表面利回り10%の物件ということです。

それを、自己資本1,000万円、ローン4,000万円で購入した場合、

ROE以下の算式で求めることができます。

 

500万円 / 1,000万円 = 50%

 

つまり、自己資本の数字が少なくなればなるほど、

もっと言うと、フルローンに近い金額であればあるほど、

このROEという数値は改善していきます。

 

一方、ROAはどのように求めるかというと、

Return On Assetという言葉から導き出せるように、

資産に対する利益の割合で求められます。

 

例えば、5,000万円の不動産があり、500万円の年間家賃収入だった場合、

ROAは以下の算式で求められます。

 

500万円 / 5,000万円 = 10%

 

表面利回りと同じ計算方法です。

 

ただ、ここでご注意いただきたいのは、何を”Return”にするのか?

という話です。

 

上記の設例では、年間家賃収入を”Return”としましたが、

僕は、実際に入ってくるネット入金額を”Return”とすべきだと思っています。

 

僕は現在、区分所有マンションしか所有していないので、

ネット入金額は、以下の算式で大体求められます。

 

家賃収入 ― 修繕積立金 ― 管理費 - 固定資産税・都市計画税 = Return

 

ということで、上記算式で求められた数値を不動産価格で割って、

求めたものをROAとすべきだと僕は思います。

 

ROEとROAの違いについて、説明をしましたが、

どちらが、より不動産投資の収益性を妥当に判定しているものだと思いますか?

僕は明らかにROAだと思います。もちろん時と場合によるのは事実ですが。

 

ROEというのは、借入比率が高ければ高いほど数値が改善します。

しかし、自己資本が少ないものであっても、投資としてみたら、どうなの?

っていうのは結構あったりします。

 

例えば、1億円の物件を、手持ち資金100万円、残り9,900万円をローンで購入し、

年間家賃収入が400万円という場合。

 

ROEは、400%ということで、100万円の資金で、年間400万円の資金を得たことになります。しかし、投資としてみたらどうでしょうか?

 

1億円も投資をしたのに、年間400万円しか儲けがない投資って、

僕は、不動産投資としては、決して良い投資ではないと思います。

 

皆さんは、どちらの指標を参考にしますか?

 

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