不動産投資にかける時間

 

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今のところコロナの影響をそこまで大きくは受けていませんが、引き続き注意は払っています。特に5月は非常事態宣言期間中の収入減をもろにくらう入居者もいるかもしれないので、何らかの判断を求められるかもしれません。

 

そんな中、最近不動産投資にかけている時間を考えてみました。

 

まず、僕は今全部で28部屋所有しています。

内、4部屋は区分所有マンション、24部屋は1棟マンションということで、所有物件の所在地は5か所に散っています。

 

どのマンションも自分が今住んでいる住所から電車を使って、ドアtoドアで1時間以内の距離にあります。

 

そして、今のところ28部屋のうち、自主管理にしている部屋が6部屋です。この自主管理の部屋は今後増えていく予定ですが、13部屋を越してきた時点で、1棟マンションについては、信頼できる管理会社に管理委託を検討します。そこまでは、自分の力でリーシング強化、そして、コスト削減をすすめる予定です。

 

ということで、おそらくサラリーマン大家としては、動いているタイプの部類に属すると思いますが、自分の中の整理のために現在、不動産投資にいかほどの時間を使っているか計算してみました。

 

まず、区分所有4戸に関する業務ですが、ここ数年1部屋も空きがでないので、毎月末の入金確認のみです。5月は既に入金を確認しているので、今月も特に滞納はありませんでした。入金確認にかける時間は、1分です。

 

ただし、1棟マンションには大分時間をかけています。

月に2回平均くらいで、物件にいっているのと、1回マンションにいくと1時間は滞在するので、往復で1時間30分程度と考えると、年間で物件訪問だけで少なくとも以下の時間を使っています。

 

(1時間30分 + 1時間)　×　2回　×　12か月　＝　60時間

 

そして、年間6部屋の空室が発生したとして、その後の客付け業者への募集で、1回あたり4時間程度はかけているので、入居者募集関係では最低でも以下の時間は費やしています。

 

4時間　×　6部屋　＝　24時間

 

上記合算すると、年間で84時間使っていることになります。

月あたり7時間です。

 

現在、この物件からは月あたり15万円程度のキャッシュフローが発生しているので、時給換算すると21,500円/時間となります。

 

ただ、このキャッシュフローは変動していくでしょうし、確定されたもののではないので、注意が必要です。

 

僕の感覚としては、かなり効率悪いことやっているという認識なのですが、計算をしてみると、意外と良い時給が出たことに驚いています。

 

僕は、賃貸経営を半分趣味だと思っているので、この時給換算という考え方を日ごろはしていないし、この考えで動いていないのですが、どんな感じかなーと思って計算してみました。区分マンションのキャッシュフローも含めると、時給はもっと高くなると思いますが、保守的にやってみました。