みなさんおはようございます。

昨日は、日本人の二人と一緒に小籠包を食べました。昨日まで知らなかったんですが、上海は小籠包の産地らしく、上海の小籠包はもっと上手いようなことを、一緒にいた上海に住んでいたことがある友人が言っていたのですが、食べてみたいものです。昨日は、もっと遅くまで遊びたかったんですが、今日は早朝からダンスの練習があるので、無念・・・忘年会が終わる、あと、12日間の我慢です。

昨日、一緒にいた友人の一人は、中国人と結婚しているのですが、その中国人が金持ちというのが、いつも話題になります。その友人は、小学校4年生までは日本、それから、イギリスで博士号をとり、その後は、各国で研究員として働いています。ということで、ひとつの国に長くいることが少ないので、年金等、老後に不安を抱えているのですが、妻がお金持ちだから大丈夫でしょう。という話にいつもなります。笑

そんなことはさておき、昨日、奥さんが家の買い替えを決めたという話を聞きました。もともと一億円超の家に住んでいたのですが、その部屋が狭すぎるということで、もう少し広めの家を買うとのことでした。新しい家の頭金は既に支払い済みで、残りの金額は、現在住んでいる家の売買代金を使って、全額支払う予定とのことでした。

僕の家庭も、一回家を買い換えた事があります。元々はマンション住まいだったのですが、老後は1軒家に住みたいということで、僕が大学性の時に買い替えをしています。

この2つに共通する、物件を買い換える理由はなんでしょうか?そうです。よりよい居住環境を求めて買い換えるということです。これは、一般購入者はそのように考えて当たり前でしょう。自分が済むわけですから。

しかし、投資として考えた場合、買い替えはどういった意味を持つのか?

僕は、まだ買い替えをしたことがありませんが、15年後には1つの物件について買い替えをしたいと思っています。なぜか?それは、減価償却費がゼロになってしまうからです。

減価償却費というのは、建物の簿価を一定期間にあたって、減価していき、それを費用計上していくものですが、建物の築年数が古ければ古いほど、その減価償却期間は短くなります。僕のその物件というのも、築年数が40年程度なので、15年というわりかし短い減価償却期間になっています。

減価償却費がなくなると、どうなるのか?それは、ずばり、税金の支払いが増えることにつながります。今まで出ていた損失がなくなりわけですから、単純に考えて、利益が増加するのはわかると思います。利益が増加すれば、税金の支払いが増えるわけです。

会計上の利益を追求している企業体にとってはいいことなのかもしれませんが、キャッシュフローを最大化しようと考えている不動産投資家にとって、これは良い話ではありません。

ということで、買い替えをする主な目的。それは減価償却費が出なくなった物件を売却し、新たに減価償却費が出る物件を購入するということです。そうすれば、また、損失が計上できるようになります。

しかし、昨日話した中国人の奥さんみたいに、物件購入額と物件売却額が大体同じくらいであれば、自分のキャッシュを使う必要はないのですが、そうもいかないのが普通です。というのも、減価償却が終わっている物件というのは基本的に築年数が経っている物件であり、よほど良い土地でない限り、高値で売れる可能性は低く、新たな物件を購入するときに多少なりとも借入が必要になることがほとんどでしょう。

その際には、減価償却費を計上できることのよる税務上メリット(税金をどの程度減らせるのか?)、また新しい物件と古い物件の家賃収入の差額(メリット)、そしてローン返済額がどの程度増えるのかを鑑み最終的に買い替えをすべきかすべきでないかを決めましょう。

つまり、不動産投資家にとって、買い替えはよりよい住環境を求めることではなく、キャッシュフローを最大化するための一つの手法だということです。

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