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みなさんおはようございます。

今日も、北京は天気良好です。
雪はあまり好きではないのですが、雪のあとは、いつもこんな感じになるなら、どんどん雪降って欲しいですね。笑中国では、昨日まで、春節休暇をとっていた方が多く、今日から本格始動といった感じです。この期間大分レフレッシュできたので、また今日から気合入れて頑張ります。

まず、投資におけるリスクとはなんぞやということについてお話したいと思います。
例えば、以下2つどちらがリスクがあると思いますか?

1.10回橋を渡ると、10回とも落ちる
2.10回橋を渡ると、1回落ちる

おそらく、2、と答える方が多いのではないでしょうか?

一般の世界での「リスク」とは、自分にとって、良くない出来事が起こる確率を指します。つまり、上記の例で言えば、10回渡れば、10回とも落ちてしまうわけですから、2.に比べて、リスクが高いということになります。これ自体は間違いはありません。

しかし、投資の世界での「リスク」というのは、結果と予測にブレが生じる確率を言います。上記の例で言えば、10回渡れば、10回とも落ちるというのは、簡単に予想できますよね?10回とも落ちてしまうわけですから。しかし、2.の方では、1回しか落ちない。つまり、「落ちない」と予想していたとしても、1回はその予想が外れる可能性があります。そういった意味で、リスクがあるといえます。

まず、この概念を理解した上で、不動産投資におけるリスクはどういったことか定義してみましょう。

「もともと予想していた収益が何らかの要因によってブレてしまうこと」

これが、不動産投資におけるリスクだといえます。
では、そのリスクをどのように回避していくか?

これは、様々な方法があります。立地のよい場所に不動産を購入する、金利を下げる、火災・地震保険に入る、滞納保険に入る、自分で管理をする。色々です。

その中で、ポートフォリオという考えがあります。ポートフォリオとは、様々な不動産を購入することによって、リスクを軽減する(収益予想がブレる可能性を軽減する)ことです。このポートフォリオも様々な形があります。物件種類、築年数、立地等々です。

この中で、一番、効果的なポートフォリオは、立地かなと僕は思います。これは、天災により、物件が倒壊し、収益がぶれるリスクを軽減する要素が強いポートフォリオです。

日本は、世界でも有数の地震大国です。2011年に大きな地震が起こり、多数の犠牲者が出ました。また、それだけでなく、津波によって、失われた家屋はかなりの数になります。あの時、被害があった場所にだけ、不動産を所有していた方は、その時点で、試合終了です。普通のサラリーマン大家をやっていた場合、大きな被害を被り、最悪自己破産です。

しかし、ほかの地域にも、何棟か不動産を所有していた場合、そのダメージを軽減することができます。

例えば、東京に不動産を所有していた場合は、倒壊した物件というのは、ほぼありませんでしたので、その後も運用することができます。

ということで、今のことばかり考えがちではありますが、天災という大きなリスク要因に備え、少しでも良いので、所有物件の立地を分散することも一つのリスク軽減策として、考えてみてはいかがでしょうか?

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