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みなさんおはようございます。

最近北京の空気は良い日が続いています。
良いと言っても、日本と比べると悪いのですけどね。笑
北京を始め中国北部の地域では、冬は熱湯を循環させる形の暖房システムを完備しているのですが、そのお湯を沸かす際に、多くの排気ガスが排出されるらしく、
冬は空気が悪くなるという話を聞きました。

逆に言えば、そういった暖房システムが働いていない春、夏、秋は比較的空気が良いことになります。ということで、空ってこんなに青かったんだと、今さらながらに感動している今日この頃です。

不動産投資では、ローンを20、30年間借り入れるので、長期的な経営が求められます。
20、30年間というと、様々な環境が予想され、今の状況のままいくことが考えられにくいと思います。

しかし、100%は予想できないにしても、一般的に考えて、今後減額していくもの、増額していくものというのはある程度予想できます。今日はそのことについてお話ししていきたいと思います。

●将来減額していくもの
家賃(賃貸需要下落に伴うインパクトも含む)
利息

●将来増額していくもの

人口減少に伴い、あらゆる税額が上昇する可能性があり
円安が続けば、材料価格高騰により、リフォームコストが上がることが見込まれる

ローン支払額(金利が上昇する可能性が高いので)

簡単に言えば、これくらいかと思います。
ちなみに、将来増額していくものに関しては、

僕個人の見解もあるので必ずではありません。
これは見ると何か気づくことはありませんか?

そうです、将来的には、必ずと言っていい程、収入は減少し、支出が増えていくということです。家賃だけが収入という構造である限り、
不動産投資ビジネスは、こういった傾向は避けられません。

築年数10年の物件と築年数40年の物件の家賃が同じであるはずがありません。

ただし、収入が減少していくのは避けるができないにしても、
支出を減少させて、結果、自分の手元に残るキャッシュを維持していく方法はあります。

リフォームコスト、税金、これらのコストは自分で操作することができません。

材料費が高騰すれば、業者としては、リフォームコストを上げざるを得ないでしょうし、
税金に関しては、国がそうやると決めれば、僕たち国民はそれに従うしかありません。

つい昨日のニュースで、来年から固定資産税が上昇するというニュースが出ていましたが、
正直、「消費税に加えて、やめてくれよ。。」と思う方が多いと思いますし、僕も同じ考えですが、政府がそうやると言ったら、そうするしかないんです。

でも、一つだけ、自分の労働力を使わずに、支出を減少させる方法があります。

それが、一部繰上返済です。

以前、サラリーマン大家は最強の投資家だということを申し上げました。

それは、サラリーマンであれば、サラリーマンの給与で生活をし、不動産投資で儲けたお金を
全て繰上返済に回るということが、理論上は可能であり、年を増すごとに、安定した経営を
出来るようになるからです。

とはいえ、全てを繰上返済に回してしまっては、自分の取り分がなくなってしまうので、
20%でも、30%でもいいと思います。大事な事は、少額でもいいから、繰上返済を続けていくことだと思っています。それが、安定した経営につながり、より豊かな生活をすることにつながります。

家賃にしても、更新料、敷金、礼金。
このようなシステムが今後続くか分かりません。

最終的には、敷金も礼金も更新料もなくなり、
大家にとっては、かなり厳しい経営環境になるかもしれません。

これは誰にも予想できないことですが、少なくともそのために、
今から対策することは可能です。

その方法として、一番確実な対策が一部繰上返済と申し上げているわけです。
不動産投資を始めた当初が、今の状況が続くと思ってしまいがちです。

しかし、今の状況がずっと続くなど有り得ないことで、世の中絶対に変わっていきます。

その変わっていく速度、幅が他のビジネスと比べ緩やかということから、不動産投資は、
比較的安定した投資と言われていますが、それでも、変化がゼロというわけではありません。

いつかくる大変遷期に備え、今から出来る対策をしておく。
そういったことを地道に行ってきた大家が今後勝ち残っていくと僕は思っています。

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