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今週も本業は余裕がありそうです。

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さて、昨日は在庫ビジネスの話をさせていただきましたが、どう感じましたか?

僕は受注がある程度ある状況であっても、変動性が高く、リスクの種類も結構あるので、経営難易度が高いと思っています。

 

一方、不動産投資はどうでしょうか?

 

不動産投資における経営難易度はどういった立地でどういった物件を購入するかに大きく影響されます。

 

そんな物件は今の市況ではありませんが、利回りが高く、立地も都心、物件自体の瑕疵もないというような超優良条件の物件であれば、その後、ほったらかしでもある程度の安定運用は出来るでしょう。

 

一方、その土地の土地勘もなく、ただただ仲介業者の言葉を全て鵜呑みし、利回りが高いという理由だけで物件を買ってみたものの、全然稼働しないような物件を購入してしまうと、そもそもの賃貸需要が低い中で、どんなに工夫しても厳しいものは厳しいです。そういった意味で、経営の難易度は上がります。

 

僕は、不動産投資において最も重要なのはこの入口の部分だと思っています。

どういった物件をどういった立地で購入できるかです。

 

融資も重要です。融資が出なければそもそも購入すらできません。

ただ、金利や融資期間の条件に関しては、その後信用を積み上げていけば、どこかのタイミングで金利を低くしたり、融資期間をちょっと長めにしてくれたりするケースもあるので、まずは融資を受けられるか受けられないかが1つのポイントです。

 

在庫ビジネスと比べ、不動産投資では考えることが少ないです。

絶対に対策が必要なのは空室対策です。

空室が出た時にコスパの良いリフォームを行い、出来る限り短い期間で新しい入居者を探す。これが出来れば月々のキャッシュフローを最大化することが出来、自己破産ということにはなりにくく、成功する可能性は高くなります。

 

それに加え突発的なトラブルとしては家賃滞納や天災、孤独死等々ありますが、日常的な運営の中でまず考えるべきことは、出来る限り高い家賃で借りてくれる入居者を出来る限り短い期間で決めるということ。

 

資金繰りに関しては、在庫ビジネスほど流れているわけではないので、基本家賃収入でまかなえるのであれば、それを元手にローン返済をすればよいだけです。もし足りなければ、本業からの収入または貯蓄を取り崩して行うということです。それほど複雑なお金の流れではありません。

 

しかも今僕が勤務しているような弱い立場になりにくいのが大家業です。

どちらかと言えば家を貸してあげているという立場なので、礼金も取れますし、更新料も取れています。なおかつ、社会的認知度も高い。

 

爆発的に儲けることは難しいのは確かですが、コツコツ貯めていくという意味では比較的堅実ビジネスなんだろうなと在庫ビジネスと比べて思います。

 

 

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