みなさんこんばんは!

僕は、エクセルの表を使い、毎月、物件ごとの累計キャッシュフローを把握し、また、不動産関連費用、生活費用を分けて、管理し、毎月の計画に役立てています。

そこで、今日気づいたのが、6月末時点で、不動産投資から来るキャッシュフローがマイナスになっているということです。今年3月にから5月まで空室になった物件があり、それが要因です。空室対策にかかる費用は馬鹿になりません。リフォーム費用がかかるばかりか、家賃が入ってこないので、それもマイナスのキャッシュフローにつながります。

今回、リフォームコストに38万円程度を使ったのですが、前の賃借人の方々が外国人ということで、悪く、ここまでかかってしまいました。5つの物件を所有していると言いましたが、ひとつの物件から来るキャッシュフローが平均で3万円程度なので、38万円というのはインパクトが大きい額です。

それに加え、今年の固定資産税の金額通知も税理士の方を通じて知ることができ、これもまた頭を抱える費用です。人物件あたり、8万円程度の金額です。合計したら40万円程度になるので、これもまた大きなインパクトです。しかし、税金は国から支払えと言われたら支払わざるを得ないので、特に固定資産税のように政府が計算するものについては言われた金額を支払うしかありません。

将来的に、より安定した不動産経営を行なっていく上では、空室時の費用をどこまで抑えることができるか?それが鍵になると思いました。今回の場合では、リフォームコストが高かったのと、前の入居者との契約の際に、敷金をゼロにしていたことがひびきました。敷金がないと、リフォームコストは全て自己負担になります。これは意外と精神的に落ち込みます。

リフォームに関しては、もっと安く、精度が高いリフォーム業者がいると思うので、早くそういった業者を探し、それをほかの物件でも使いまわす。それがひとつの方法かなと考えています。
いずれにしろ、今後金利が上昇していくなかで、削れる費用は削っていかないと、いずれ、ローン返済を自己負担で行うことになってしまいます。そうならないためにも、空室対策をできるだけ早くマニュアル化し、その精度上げていくことで、不動産経営をあんていさせていきたいと心に決めました。

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