みなさんおはようございます。

今日で、日本でゆっくりできる時間は今回最後です。
休みというのは、本当にあっという間、そういう感覚でした。
しかし、この期間に、日本で食べたいものも食べれましたし、会いたい人とも会うことができ、
大分充電心身ともに充電することができました。
明日の帰国後から、また毎日頑張り続けていきたいと思います。

先ほど、日経新聞を見ましたが、そこに、「日経平均年明け1割下落」という記事がありました。

一般的に、株価の値動きと不動産価格の値動きは比例するといわれています。よって、その理論通りに動くとすると、不動産価格も下落の一途をたどっているということになります。このニュース、皆さんどうとらえますか?

今後、不動産投資を拡大していきたい人にとっては、朗報だと言えるでしょう。現在、賃料は上昇せず、不動産価格だけ下落している環境では、利回りはどんどん下がっていき、なかなか投資対象となりえる物件が見つけにくくなります。僕自身は、ここ1,2年で不動産を買い増ししていく計画があるので、こういった傾向になると追い風になります。

しかし、不動産を売却しようと思っている方にとっては、うれしい情報ではないでしょう。単純に売却価格が下落すれば、それだけ利益も下がるわけですから。去年の、株価上昇につられた、不動産価格上昇という環境の中で、この機会に売却を真剣に考え始めている方、多いのかもしれません。実際、今回の帰国の時間で、話した不動産投資家の仲間にも、近々売却を考えている方もちょこちょこいました。

僕は、こういった傾向の中、売却をして、利益を出すこと自体には何の反論もありません。
ただ、2020年東京オリンピックに向かって、不動産価格が上昇していく可能性が高いと考えられる環境では、そのタイミングを熟慮すべきだとは思っています。

具体的には、以下二つのことは最低でも考えるべきかと思います。

①不動産所有期間は5年を超えているか?
②売却予定の建物の減価償却期間は残りどれほど残っているのか?

①に関しては、税率が異なるためです。
所有期間が5年未満の物件を売却した際に、発生した利益にかかる税率は20%に対して、所有期間が5年以上の物件を売却した際に、発生した利益にかかる税率は40%です。差が2倍もあるわけなので、インパクトは大きいです。この点は、考えるべきかと思います。

②に関しては、例えば、残りの減価償却期間が20、30年も残っているのに、売却してしまうこと、もったいないという考えです。減価償却費というのは一つの節税方法だということはご存じだとは思いますが、以下のような状況では、節税効果が効いているといえます。
毎月のローン返済金額よりも毎月の減価償却費の方が大きい状況

この状況は何を意味するのか?

これは、実際のキャッシュアウトよりも、多くの損失を計上することができるので、その分、税金が少なくなるという状況を生み出しています。

つまり、こういった状況にある不動産を売却することは、それだけ節税効果がある不動産を売却することになり、税務上メリットがあるものを売却するわけですから、その点も考え、売却するべきだということです。

②の部分に関しては、大体で終わりにせず、厳密にインパクトを計算すべきです。何事もそうですが、どちらの方が得なのかというのを計算する時、自分の頭の中で考えるのではなく、実際書くなり、エクセルを使用して計算するなりして、それなりの数値インパクトは出すべきです。でないと、実は、損をする選択であるのに、勘違いして、実行してしまうことというのもあります。

今日お話ししたトピックも、そういった事例の一つの例として考えてみてください。
一番大事なのは、みなさんが、最終的に1円でも得をする選択をしていくことをです。

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