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最近不動産価格が下落傾向というニュースをよく見ます。

実際に統計上でも16年の不動産価格は5年ぶりに前年比で下落に転じという結果が出ており、そろそろ頭打ち感が出てきているようです。

 

先週日経ヴェリタスで、専門家の方も出演して今後の不動産価格の動向について話し合う短時間の動画を見たのですが、どちらの方も下落傾向であることに間違いはないという話をしていました。

 

不動産価格の動向を推測するには、まず、投資としての市場価値、そして実需としての市場価値という市場評価の面から考えていく必要があります。

 

それに加えて、金利市場です。

金利が高ければ当然購入できる人は減り、購入意欲は下がり、価格は下がっていきます。

 

まず、投資としての価値ですが、これは購入したものを売って売却することによって利益を得ようとする人、購入後継続的に保有して家賃収入で利益を得ようとする人に大きく分かれます。

 

現在、これだけ不動産価格が上がりすぎている、もうこれ以上上がらないと言われている中では、売却益で利益を得られる可能性は低く、売却益を目的とした購入需要は確実に低くなってきています。

 

また、家賃収入を目的とした投資にしても、今後家賃が上がっていくというインフレ傾向に転じる可能性は低く、どちらかと言えば、年々下落していく傾向です。これは、人口減少しているにも拘らず、家が建ち続けているという状況を考えれば自ずと答えは出ると思います。今現在の価格が高い、利回りが取れない状況下で、今後の家賃収入も下がり続ける可能性が高いという状況であれば、家賃収入を目的とした購入も減少傾向であると言えます。

 

それに加え、日本の金利はアメリカの金利に追随した動きをすることが多いのですが、アメリカが最近金利を上げてきています。こうなると、日本も今後金利を上げる可能性が高くなってきており、今の日本の金利が最低水準だということを考えても、今後は金利は上昇傾向というのが一般的な見解です。

 

市場評価面、金利面、どちらから考えてみても、不動産価格は下落傾向であることは一般的な見解です。

 

ただし、僕たち不動産投資家からすると、これをピンチと捉えるか、チャンスととらえるかで、動きが変わってきます。僕はこういった動きはチャンスだと捉えています。

 

不動産価格が下がり、融資を受けにくい状況下では、属性が高い人、自己資金がある人、資産状況が良い人が高利回りな不動産を購入できるチャンスが増えます。それは参入者が減るためです。

 

その時に備えて、粛々と今やるべき準備をしていきたいと思います。

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