みなさんおはようございます。
今日は、朝からコンサルティングビジネスに関するスカイプ会議を行い、マーケティングに
ついて話し合いました。僕は、仕事が財務経理、不動産投資も入居者募集の時には、関係しますが、

通常マーケティングの考えを使うことはないので、すべてが新鮮です。

やっぱり、人間学び続けなければいけないし、学び続けることが、人生を楽しくしますね。
こういった新しいことを学びながら、実感しています。
さて、今日は一部繰上返済をどの程度したら、月々のキャッシュフローが減少するのか?
ということについて、お話ししたいと思います。

まず、今僕は再来年の一棟マンション投資に向けて、お金を貯蓄するのが、不動産投資成功へ向けて、行っていることの重要な部分です。お金がないと、投資はできません。それは簡単な話です。

僕としては、自己資本比率20%以上での次期投資、そして、より有利な条件での金利を勝ち取るという目的から、一つの物件のローン全額返済をし、抵当権がない物件を一つ作り、それを担保として差し出す。

そして、頭金としての物件価格の1割、手数料としての物件価格の1割も必要です。
もちろん、全額ローンという方法もあるのですが、その後の経営安全性、また一棟マンションを買った後も、事業を拡大していきたいので、やはり、最初購入する大型物件はより有利な条件でという考えに基づき、そういった戦略を立て、今は粛々とその為にできることを行っているということになります。

そこで、冬のボーナスが出る12月に一部繰上返済を行う予定なのですが、計算機を使い、シミュレーションしてみました。

その結果は驚いた結果に、現在の借入金額が2,300万円程度に対して、今回700万円返済するわけですが、700万円入れても、月々のキャッシュフローの減少は、わずか28,500円。少なすぎると思いませんか?

この減少した月々のキャッシュフローで700万円を回収しようとすると、250か月、つまり約21年かかります。

キャッシュフローだけを考えてやるのであれば、良い話では決してないですよね。

ただその後、抵当権がない物件を担保として差し出せることによって、有利な金利条件を得ることができ、その結果、借入期間が5年、金利が0.5%違い、ローン金額が仮に1億円だとした場合、どの程度違うのか?

以下ご参照ください。

借入金額1億円 ローン返済20年 金利3%
⇒月々返済 554,597円

借入金額1億円 ローン返済25年 金利2.5%
⇒月々返済 448,614円

いかがですか?

月々10万円以上もキャッシュフローが異なります。
よって、長い意味で考えた場合、スタートアップの時期であれば、
有利な金利条件を獲得することが重要です。
今後不動産投資事業を拡大していこうと考えている方、参考にしてみて下さい。

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