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不動産投資において一番危険なことは何か?ということについて、一言で回答するのはかなり難しく、また個人によって何をリスクにしているか異なるので、一概に何が一番怖いリスクだということは難しいと思います。

 

ただ、不動産投資に対する投資家の姿勢としてそれをやってしまうと失敗するリスクは高くなるよということは結構あります。例えば、契約内容を見ずにノリでサインしてしまう、業者に丸投げで自分で何もやろうとしない等々です。

 

その中で、投資家としてやってはいけないこと、意外と曖昧にしている動作の中でよくあるのが、数値把握・分析を曖昧にしてしまうことです。物件紹介を受けること、業者からの資料にはほとんどのケースで収支シミュレーションが入っています。

 

この収支シミュレーションは業者によって癖があり、一般的な管理費用を楽観的に見積もっている会社もあれば、悲観的に見積もっていて、逆に実際運用してみたらそこまでかからなかったということもあります。

 

要は、業者が提出してきた収支シミュレーションをそのまま信じることは投資家としては一番やってはいけないことだと個人的には思っています。

 

物件の現状把握の分析手法には多くの方法があります。業者は基本的には収支シミュレーションの収益の部分は盛って、そして費用の部分は少なめに見積もってくるケースが多いというのが実情です。

 

例えば、よくあるのが新築アパートの収支シミュレーションです。

最近都内で利回り8%超の新築アパート案件が良くありますが、都内で8%を超えている物件というのは、大体のケースで1部屋当たり15㎡以下の狭小ワンルームです。

 

そして、賃貸可能面積あたりの家賃収入を計算してみると、大体周辺相場よりもかなり高めに見積もっていて、新築でさえ、その家賃じゃ厳しいんじゃないの?という家賃で見積もってくる業者が多いです。

 

新築でさえ、それなので、築年数が経過すると大幅に家賃が減少し、収支シミュレーションと全然異なるということになりかねません。

 

また、昨日の記事で申し上げた減価償却費もそうです。1年間減価償却費が異なると、1年あたり税後キャッシュフローがどの程度違ってくるのか?また、減価償却費を多めにとることによって、20年後の売却益に対する税金がどの程度異なるのか?ということは、大体自分でシミュレーションすることが可能です。

 

こういったことを緻密にやっていくことが、失敗しない投資をすることにつながるんだと思います。といいながらも、まだまだ学ぶべきポイントは多くあるので、より多角的な視点からより短時間で分析できるよう成長していきたいと思います。

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