見栄えが良く、客付けもやりやすく、震災にも比較的強い、一棟マンションを狙ってこの数年貯蓄をしたり、知識をつけてきたのですが、最近、それでも良いのか?という考えに若干変わりつつあります。

 

お金が有り余っている状況であればRCで勝負しても良いのかもしれませんが、また違った側面で考えると、1棟アパートの方が最終的にはお金が残るのではないか?ということを考え始めています。

 

本日はその違った側面についてお話したいと思います。

 

建築コストの問題

上記で申し上げたように、保有後の客付けや震災のリスクを考えて、僕は一棟マンション投資を志していました。

 

しかし、昨今の不動産価格高騰で、RC物件でそれなりの利回りが確保できるものがかなり減少してきています。まあ今に始まったことではないのですが。

 

今年になったら融資が厳しくなって参入者が減るだろうから、不動産価格も下落していくのではないかと定期的に不動産価格のチェックを行っていたのですが、いつになっても高止まりのまま。。。

 

一般的に、木造の方が鉄骨造や鉄筋コンクリート造のものよりも安くなります。

しかし、建築コストほど家賃の差は短期的にはつかないため、必然的に木造の方が利回りが高くなります。

 

ただし、30年とか40年の長期保有を考えているのであれば、(鉄筋コンクリート)RCになると思いますが、短期的に見ると手残りキャッシュフローというのは少なくなるのは否めません。

 

なので、新築で購入して10年保有で売却という戦略であれば、木造の方がメリットが高いということになるような情報をあちらこちらから聞きます。

 

保有後の修繕費用の問題

そして、こちらの方が重い問題なのですが、RC造の方が保有後のコストがかかります。

 

ここでいう保有後のコストというのは、定期的な大規模修繕であったり、固定資産税等の費用の事を言っています。

 

特に良く聞くのが、大規模修繕がらみのコストです。

ただ、これは聞いているという話だけで、実際に運用したことがないので、自信を持っていうことが出来ません。

 

もしかして、激しく値切りや交渉をすれば、一棟マンションであってもそれなりの減額が可能で、十分運営することが可能ということもあるかもしれません。ここら辺は、実際に所有している方であったり、建築関係に強い不動産投資仲間の方に聞いて情報を得ていくしかないのだと思います。

 

不動産仲介から得られる情報は、曲がっているものもあります。

例えば、一棟アパートを強く推薦してくる会社は、実はアパートが強く、マンションの情報がそもそも少ないとか・・・。疑い出したらきりがないんですけどね。

 

いずれにしろ、勝負する予定の今年の年末までまだ時間はあります。

マンションで勝負するのか?それともアパートで勝負するのか?方向性はここ1,2か月で定めたいと思います。

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