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ワンルーム経営ももうすぐで3年経過しますが、24部屋も所有しているとさすがにワンルームの経営のスピード感ですとか、運営の難しさを感じずにはいられません。その中でも、年間稼働率96%を維持できているのは良い方だと思いますが、今回は決まりやすい部屋と決まりにくい部屋について現時点で感じていることを綴ってみたいと思います。

 

まず、ワンルームでももっと広い部屋でも周辺の同類物件の条件や空室状況を確認するためにSUUMO等の賃貸物件ポータルサイトをほとんどの人が確認するかと思います。

 

僕は購入前に確認はしていたものの、詳細な条件を確認せずに勢いで購入してしまった部分もあり、その点は次回に向けて反省しなければいけないなと考えているところですが、購入後は自分の物件稼働率を高めることに必死だったので、とにかく同類物件のチェックを行いました。

 

最近では稼働率が安定してきていますし、近隣の状況も把握できていることから、見る回数も減ってきていますが、最初の頃は空室が発生している期間は毎日に見ていたくらいです。

 

そこで感じたことは、毎回空室が発生している物件というのは、

 

とにかく写真があまりきれいでなく、物件のエントランスイメージも悪いということです。

 

あと、敷金・礼金がゼロゼロの物件というのは同類物件の過剰供給エリアであるという裏返しでもあるので、購入は慎重にした方がベターだと思います。

 

それとこれは自分では見れない情報で、知り合いの不動産業者にお願いしてみて欲しいのですが、購入しようと考えている物件のADが100なのか200なのかという部分も気にした方が良いと思います。

 

仮にAD200ということは、成約した場合家賃の2か月分を仲介会社に支払うことになっているため、空室に伴うコストが高くなりますし、それだけ支払わないと仲介業者に動いてもらえないエリアや物件スペックということともとれるので、購入後の募集が難しくなる可能性もあります。

 

今回のワンルームを購入する前までは利回り重視でしたが、今は購入後ある程度楽して回すことが出来る物件を購入したいという思いが強いです。とはいっても楽して回せる物件は利回りが低い傾向があり、キャッシュフローが出ないというジレンマがありますが、そのはざまをうまくついて購入できる物件があれば購入するということでしょうね。

 

そんな条件の良い物件があったら、すぐに売れていくので、優良物件というのはなかなか購入できないですし、忍耐強く情報を取っていくという姿勢は大事だと今は強く感じています。

 

今は既存物件の基盤を固めることが第一優先ですが、その中で規模拡大に向けた準備や知識のブラッシュアップも進めていきたいと思います。

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