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ということで昨日に引き続いてロサンゼルス不動産投資と日本の不動産投資についてお伝えさせていただきます。

 

海外不動産売買の業者みたいになっていますが、そういうわけではないので安心してください(笑)実際のデータを出来る限り皆さんに提供するという意図でお伝えしている次第です。

 

物件の耐用年数が長い米国

日本では、現在築年数20年後半~30年にかけての物件が一番多いと言われています。

一方、アメリカの不動産は50年~100年のものが最も多いと言われています。

 

日本では、耐用年数を過ぎると建替えをしたり、取り壊すという考えもありますが、(最近は出来る限り長く使用するという考えが一般化しつつありますが。。。)アメリカでは、100年近く不動産を活用するという考えがより一般化しているようです。

 

建物の耐用年数が長いということは我々投資家にとっては良いことです。

日本の不動産投資であれば、60年、70年といった、自分が所有してから1回も売買せずに終わるということがあまり一般化していない今日この頃、アメリカの不動産であれば、購入する時期、購入する物件の築年数によっては一生所有し続け、安定的に収益を得続けるということが考えられます。

 

でも、これに関しては上記でもちょっと申し上げていますが、日本もじきに長期使用を促すような状況になっていくのかと。

 

仮に区分所有を所有していた場合、建て替え決議は全体区分所有者の4/5の同意を得なければなりません。建替え中の別宅費用はおそらく自分の負担になるでしょうし、ローンを組んでいる方も相当数いるでしょうから、建替えというのはあまり現実的ではないでしょう。

 

なので、今後は築年数60年、70年ぐらいであれば、立地がそれなりであれば、長期運用していける環境が整っていくのでは思っています。

 

自分が築年数45年の物件を所有しているからとって良いように予想しているわけではありません(笑)

 

日本からの米国不動産の管理

そして、この管理の部分が何と言っても大きな壁だと思います。

特に僕のように、他の人を信用できない、自分でできることは自分でやりたいと考えている方は尚更なのではと思います。

 

僕が今回読んだ本でも、海外不動産投資はどの管理会社に任せるのかが非常に重要な要素と書かれていましたが、その通りだと思います。でも、実際に海外不動産投資の経験もない、紹介してもらった業者とも特に取引がない状況で信用しろと言われても難しいものがあります。

 

自分がその土地に住んでいたことがあり、業者とのつながりもあるし、その土地の使い勝手も分かっているのであれば良いと思いますが、なかなかそういう方も少ないわけで・・・

 

また、物件を見に行くにも渡航費がバカになりません。これは大きなデメリットでしょう。

写真だけで決めるお客さんもいるらしいのですが、超慎重派の僕には絶対にそんなことはできません。

 

そういうわけで、海外不動産をやるにはまず信頼できる現地業者を見つけることが先決なのかなと思います。そして、それは長期的に関係を作っていくことが重要なので、短絡的に考えず、長期的な目線でじっくりと築き上げていくという路線で進めていくのが僕は堅実だと思いました。

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