みなさんおはようございます。

昨日で、中国に来てからまる一年が経ちます。
去年の1月5日に中国の天津に到着した時のことはまだ覚えています。
天津というと、日本人が少ない為ほとんど事前情報がなく、全く栄えていないんだろうな
と思っていたところ、地下鉄を出た瞬間に、目の前に伊勢丹が見え、驚いたのを今でも
覚えています。あれから一年が経つと思うと、長かったなぁと思います。
長いということは、濃い時間を過ごせたということだと思いますが、
今年終わった時も、そう言えるよう色々挑戦していきたいと思います。

さて、今日はあまり取り上げることのないリフォームに関するお話を
したいと思います。

あまり取り上げなかった理由としては、海外から日本の不動産を管理していると、
直接リフォーム現場に接する事もないし、リフォーム業者と接する機会がないので、
情報が流せないからです。

僕としても、リフォームの勉強をしたいので、
その点若干もどかしく感じるときもありますが、
後、1年そこは我慢して、帰国後はフルにかかわっていきたいと思っています。

ということで、今日お話しする話は、現場の写真付きのような話ではなくて、
一般的な理論です。みなさんリフォームをするときにどこまですべきなのか?
って悩む時があると思います。

僕もあるのですが、最終的には自分の感覚で決めるにしても、
ある程度の指標は必要でしょう。

ということで、今日は私の経験や読んだ書籍からなるほどと思った部分を
まとめたものをご紹介します。

リフォームのレベルを、
レベルC・・・最低限、ここまで流行って当たり前のレベル
レベルB・・・できればここまではやりたいレベル
レベルA・・・ここまでやったらプロレベル。ダントツ!「売れる」部屋
に分けてご紹介します。

レベルC・・・最低限、ここまで流行って当たり前のレベル

・ルームクリーニングが行き届いている
・部屋に照明が備わっており、雨の日や曇りの日、夕方や夜でも明るく綺麗に見える
・使えるレベルの内装はそのままでも、汚れている部分については交換してある
・部屋が臭かったり、汚れたりしていない。(臭いがない、見た目の清潔感)
・物件の周囲にゴミが散らかっていない。戸建て、1棟の場合、雑草が生い茂っていない。

レベルB・・・できればここまではやりたいレベル

・部屋の内装を一新してあげる(壁、天井、床)
・簡単に取り付け依頼可能な設備は設置済(エアコン、ウォシュレット、カメラ付きドアホン等)
・蛇口は全て機能的な蛇口に交換してある。(風呂、洗面、洗濯機置場、台所)

レベルA・・・ここまでやったらプロレベル。ダントツ!「売れる」部屋

・システムキッチンやユニットバス、洗面台など、大型の設備についても交換してある。
・家具や家電が設置してあり、モデルルームのような状態。
・スリッパやカーテン、リネン類など、生活感の出るソフト面も用意してある
・オーナーからの手紙や地図、案内表示、ウェルカムお菓子やウェルカム生活用品など、メッセージの強いものも設置してある
・内装(壁紙など)をデザイナーズ風にアレンジしてある。

いかがでしょうか?

僕は、リフォームをするときは、最低でも上記レベルB程度の内容までは
施します。でないと、資産価値が下がりますし、家賃も下げなければいけなくなります。
何より、レベルCとレベルBの間のリフォーム価格差というのは、
驚くほどの差ではありません。

しかし、レベルBとレベルAの間でのリフォーム価格差は大きいというのが、
私のイメージです。

レベルAのリフォームを施すときは、物件の老朽化が顕著で、設備的にも
他の物件と競争力が全くないというような、どうしょうもない状態のみです。
ここまでリフォームをしたとしても、区分所有マンションでは、他の部屋と比べれるため、
なかなか家賃を上げることができません。

上記を一つの指標として、今後リフォームをしてみて下さい。
参考にできる部分はあるかと思いますので。

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