みなさんこんにちは。

昨日は、現在会社後輩で、中国で中国語を学んでいる語学研修性が北京に来てくれたので、上司の日本人の方と一緒に3人でご飯を食べました。日本で一緒に働いていた後輩と、中国の地で会うというなんか嬉しいというか、不思議という感覚の中、かなり内容の濃い話をすることができ、楽しい時間を過ごすことができました。

さて、今日の話ですが、実は昨日商品の在庫実査に立会い、そこで思ったことを、リフォーム後の確認に結びつけお話したいと思います。

まず、みなさん在庫実査というのをご存知ですか?

在庫実査というのは、会計帳簿上に記録されていう在庫が実際倉庫に保管されているのかというのを、実際に観察しにいくというものです。しかし、実際は、帳簿には載せているけど、まだ倉庫に到着していない商品や、逆に帳簿にはまだ記帳されていないけど、お客のもとへ既に運送中のため、倉庫に保管されていない商品があったりするので、必ずしも2つの数字は合いません。

しかし、少なくとも、倉庫業者、運送業者がしっかり我々がお金を払って依頼した業務を履行しているか?また、売上、仕入れをごまかして、売上をかさまししていたりしないか?という不正行為はこういった在庫実査で判明することがあります。

これに似たことも不動産投資にあります。それが、リフォーム後のチェック及びリフォーム中に、部屋を訪問し、差し出しをするプロセスです。実際、リフォーム業者を運営するには、資格はいりません。よって、会社によって、格差というのが存在します。それは、値段、仕事の質共にという意味でです。

でも、そういった値段と質のバランスがしっかり取れているリフォーム業者かどうかというのは、その会社を使ってみないとわからない部分があります。どんなに、会社のホームページがしっかり作られていても、仕事は手を抜く会社もありますし、その逆に、体裁は整っていないけど、仕事はしっかりする会社だってあります。

私達不動産投資家が一番注意すべきことは、手抜き工事をそのままにしてはいけないということです。そのために、リフォーム中に差し入れをして、リフォーム業者に俺はちゃんと見てるからなというような無言のプレッシャーを与える、そして、リフォーム業者のリフォームが終わったあと、しっかり依頼した仕事がされているかどうか実査を行う。

このプロセスって在庫実査に似ていると思いませんか?

書面上の記載事項と実際の業者履行が一致しているかをチェックするという意味で、僕は似ているかと思います。

具体的に言うと、例えば、ルームクリーニングというリフォーム工事内容があります。でも、リフォームクリーニングって何をクリーニングするか曖昧ですよね。そうすると、実際、リフォーム後の内容を見たときに、チェックができません。だから、交渉の段階で具体的にしておきます、その後、チェックしたときにここはやっていない、ここは出来ているなといったことをチェックするためにです。

チェックするということは、その前の条件がきっちり整理されているというのが条件です。在庫実査で言えば、数量と商品というのが明確な条件です。それがリフォームであれば、工事内容、面積等になってくるのかと。

リフォーム工事後に、忙しいからという理由で、賃貸管理会社に全てのチェックを任せてしまう大家の方もたまに聞きますが、それではいけないということです。やはり、不動産投資家として、不動産を経営しているわけですから、後のトラブルを防ぐために、また、リフォーム業者を見分ける力をつけるために、そこは自分でやるべきだと思います。

ということで、今日は、在庫実査とリフォーム後のチェック、リフォーム中の差し出しの意味について再確認させていただきました!

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