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みなさんおはようございます。

今日は会社のゴルフコンペということで、更新時間がかなり早くなっています。
まる1年毎日ブログ更新を目標にしているので、今日もブログ更新します。

前回のゴルフコンペから半年間、全くクラブを握っていなかったので若干心配
ではありましたが、昨日の夜練習にいったらそれなりにできたので安心しました。

でも、ゴルフはコースに出てからが勝負なので、今日ゴルフ場に着いてからの調整も怠ることなく、良い結果を出せたらと思います。目標はとりあえず、120で回ることです。
結果はまた明日報告しますね。

僕が新丸子に所有しているファミリー向け物件ですが、とうとう来週日曜日に現在の入居者が退去になります。この入居者さんは、僕が自分で客付をし、入居してくれた方だったんですが、入居期間が1年半と短く、退去されるのは残念です。

入居者さんが退去した後に、まずやらなければいけないことは何か?それは、まずリフォーム内容について決定することです。1ヶ月、2ヶ月で前の入居者さんが出た場合であっても、最低ルームクリーニング程度は必要になります。

ということで、今日は自分への確認も兼ねて、リフォームをする際の心得について今一度確認したいと思います。

僕なりに考えて作ったリストがあるので、今日はそのリストを皆さんにご紹介します。

まず、「悪徳リフォーム」というフレーズをよくお聞きすると思いますが、それは、リフォーム業界が、会社を運営するには、特に資格はいらず、参入障壁が低いからということが主な理由です。騙されないようには以下の事は最低行うようにしてください。

  • リフォームをする場合、きちんとした業者なら着手前に工事日程表を提出してくれるので、それを出してくれない場合は、疑ってかかる
  • 一つの業者だけに依頼するのではなく、複数の業者に依頼することにより、相場観を身につける。そうすれば、価格で騙されることは少なくなる
  • リフォーム業者への支払いは、前金では絶対に払わない。払うとしたら中間金で支払う
    また、リフォームには、「復旧工事」と「アップグレード工事」があります。

以下の違いを理解した上で、方向性を決めてから、リフォームの見積りを進めて行ってください。

  • 復旧工事
    →マイナスをゼロにする。絶対にやらなければならない工事
  • アップグレード工事
    →+αを求める。採算(費用対効果)が合うようなら行う。
  • 施工店選びが肝心!

    上記で申し上げたように、リフォーム会社を設立するのに資格は必要ありません。なので、会社による違いが比較的大きい業界といえます。とは言っても、実際、リフォームをしてもらわないとその業者良いのか悪いのか、実のところは分かりません。ここは、以下サイクルを意識してみて下さい。

    1. 最初は、ある程度選別した上で、様々な業者を試す。

    2. 失敗もしながら、良い業者を見つけたら、その後は、その業者を使い続ける。

    3. 他の地域でも、試しながら、良い業者を探し、見つかればその業者を使い続ける。

    予算をはっきり提示!

    予算をはっきり提示すれば、リフォーム業者もその予算内でリフォームをするよう、努力してくれます。ただ、その予算はどのように見積もればよいのか?以下が、一般的な考え方です。

    • あらかじめ価格交渉に折り込んでいた場合
      →値引き額=リフォーム予算
    • リフォーム費用等、出費が必要な場合
      →家賃アップ基準「リフォーム費用50万円で家賃1万円アップの法則」
      家賃が1万円上昇すると、収益還元法ベースでの物件本体の価値は100〜120万円上昇すると考えられます。
      →空室解消基準「リフォーム費用=空室3ヶ月分以下の法則」
    • リフォーム等により空室期間が発生する場合、その期間中の機会損失も考慮すべき

    疑問や不安はその場で解決

    リフォームも物件購入と同じで、一旦Goサインをだしてしまうと、その後の修正に手間がかかります。ですので、交渉の段階で、疑問点は全てクリアにするようにして下さい。

    見積書をとって、諸経費が載っているか確認

    業者によっては、作業名から、どういった作業か思いつかないような記載の方法であったり、クロス張替えの面積があいまいであったりします。あいまいな部分は、業者に聞くなどして、理解するようにしてください。

    必要な経費と不必要な経費の見極め

    まず、リフォームを行う目的を考えてみましょう。大きく分けると以下2つになります。

    • 歩留率の向上(内見した人が入居を決めてくれる確率アップ)
    • 資産価値の維持・向上(家賃アップ、売却価格アップ)

    ポイントは費用対効果を考えて行うことです。

    では、費用対効果を考える上で、頭にいれておくべき数値は何なのか?以下の公式を一つの指標にすると良いと思います。

    • 「リフォーム利回り」の方程式
      リフォーム利回り=賃料増加分×12か月 / 工事費 × 100%
    • 「リフォーム利回り」≧取得時利回り → 有効
    • 「リフォーム利回り」≧取得時利回り → 不要(要検討)

    遠慮は禁物

    遠慮をして、失敗しても最終的に損失被るのは自分自身です。従って、遠慮はしないで下さい。

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