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10月になり消費税10%になりましたね。といっても、2%上がっただけで、出費が2倍上がるわけではないので、出費はジワジワ上がっていくという感覚なんでしょうけどね。

 

ここ3ヶ月くらいは、保険の申請等に時間を使ったことに加えて、もう1つ集中的に行っていたことがあり、それが今日のタイトルと関係してくるトピックになります。

 

これまた購入した1棟マンションの話になりますが、この1棟マンションについて、大きな出費が発生したと言えば、地下の受水槽の揚水ポンプ交換に伴う、受水槽周りのポンプを交換した工事です。金額にして300万円程度かかりました。

 

ただし、この修繕については、購入直後で売主業者の瑕疵担保責任が課されていたこともあり、業者のお金で賄われました。ということで、受水槽については、将来20年程度は大きな工事の必要がない状況になっています。

 

このように、1棟マンションを所有していると、将来的に大きな出費を考えなければならない事項が多くなります。例えば、2020年問題と言われているエレベーター問題です。2020年から1990年代に建設されたエレベーターの部品供給を停止するメーカーが出てくるため、多くの物件所有者がエレベーターの主要部品交換の選択を迫られるというものです。

 

その他にも僕の物件特有の問題である、1室の玄関ドアが壊れている話であったり、1990年代前半から使い続けられているガスエアコンが4室あったりするので、その交換も今の入居者が退去したタイミングで考えていく必要があります。

 

外壁塗装や屋上防水といった大きな出費が発生する大規模修繕については、2016年末に大きなものをやっているので、ここ10年程度は考える必要はない状況ですが、長期保有になる場合は、考慮しなければなりません。

 

こういった将来的にかかるであろうコストをあらかじめ見積もっておけば、最悪の状態を想定でき、最悪の状態になった場合でも、今の自分の資本力で耐えられるか否かの感覚がつかめます。

 

その結果、耐えられる金額であれば自分の中での安心感は上がります。この安心感をもって経営するというのが長い賃貸経営においては重要だと思います。

 

先の見えない、長い経営を行うことはかなりのストレスがかかります。場合によっては、それで人生を台無しにしてしまうかもしれません。

 

この3か月で大分リスクを数値化することができました。

数値化してもしていなくとも、僕は厚めの手元の現預金を持っておくようにしていますが、その金額である程度カバーできることが分かってきたので、安心しています。

 

あとは、どれだけ稼働率を上げていくかです。もう少し早めに空室が埋まるように、色々と策を講じていきたいと思います。

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