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近日中に、借入をしている銀行に対して、直近の1棟の経営状況について説明にいくことになりました。実は購入した時から入居者の入れ替わりがあり、家賃収入が下がっているので、それを補填するものとして、色々あるので、総合的には問題ないですという説明をする予定です。

 

ということで、今回は不動産投資において、キャッシュフロー上プラスになっていくものと、マイナスになっていくものについて考えていきたいと思いますが、不動産投資は基本的にはマイナスになっていくものが先行で出てくるようなイメージを持っています。

 

それはなぜかというと、不動産投資での収入の要となる家賃収入は、時が経つにつれて、下落していくのが通常のためです。特に新築時の家賃については、新築プレミアムがのっているケースが多いので、新築時から数年たつと、いきなり家賃が10%とか20%下がってしまうエリアもあります。

 

その他に、経年に従って、設備の交換を迫られることもありえますし、僕が所有しているような築20年後半ぐらいの物件であれば、床鳴りがひどくなり、修繕を求められるようなケースもあります。従って、古くなればなるほど、コストがかかっていくし、収入も減っていくので、お金が入ってくる時にできる限り力を蓄えておくという考えが非常に重要だと思っています。

 

反対に増えていくものですが、これはどのエリアで購入するか?またどういった時期に購入するかで大きく異なりますが、物件価値は上がっていく可能性もあります。僕が不動産投資を始めた7,8年前は震災直後の時期だったということもあり、それほど不動産投資参入者が多くなく、今より安価で不動産を購入することが出来ました。

 

というこことで、7年ちょっと経った今でも、購入した価格かむしろその価格よりも上で売却できる物件も中にはあり、その間の家賃収入もある程度享受できていることを考えると、投資としてはうまみがあるものです。(まだ売却していないので確定利益ではないですが)

 

ただし、この物件価値の上げ下げが負担になることも十分あり得ます。

今のような物件高騰期に人口が明らかに減少していくようなエリアで購入してしまうと、今後物件価値が下がる可能性が高く、危険です。

 

その他にキャッシュフロー上でプラスになっていくものと考えると不動産投資だけだと挙げるのは難しいですよね。サラリーマンをやっている方であれば、給与収入は上がっていく可能性が高いとは思いますが。

 

ということで、不動産投資は時間の経過に伴いマイナスになっていくものの方が多い事業です。力をつけられるうちに集中して力をつけていきましょう!

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