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みなさんこんにちは。

中国では、今週ぐらいから夜も下手をすると30°を超すという日が始まったので、
早くも夜はクーラーを付けて寝ている状態です。
日本で会社の寮に住んでいた時は、電気をいくら使っても無料だったのですが、
こちら中国での住まいでは、1ヶ月500元と金額が制限があるため、
普通に使っていれば大丈夫だとは言われながらも、超えたら自腹なので、
注意して使うようにしています。本来はそうあるべきなんでしょうけどね。
一人暮らししたら苦労するんだろうなと感じ始めている今日このごろです。

僕が今所有している物件は全てファミリータイプ物件なのですが、
購入する前は、ファミリータイプ物件ということは、少なくとも2人以上の人が生活するわけで、
家賃もそれなりに高く、敷金・礼金も高くなることから、1回入居したら、数年はそこに住んでくれているのが普通なんだろなと思っていました。

この想像は、正しくもあり間違ってもいました。
というのも、本当に物件によりけりで、早い入居者だと1年程度で出ていってしまいます。

現在、僕が所有している5物件の具体的な状況を申し上げると、
3つの物件は、購入後2年半経っても、まだ住み続けてくれています。
しかし、そのうち2つが、以下の記事にもあるように、家賃減額の請求をされ、
合計で家賃3万円を下げています。

・オーナーチェンジ物件に潜む利回り操作の可能性
 http://jun-corporation.info/%e3%82%aa%e3%83%bc%e3%83%8a%e3%83%bc%e3%83%81%e3%82%a7%e3%83%b3%e3%82%b8%e7%89%a9%e4%bb%b6%e3%81%ab%e6%bd%9c%e3%82%80%e5%88%a9%e5%9b%9e%e3%82%8a%e6%93%8d%e4%bd%9c%e3%81%ae%e5%8f%af%e8%83%bd%e6%80%a7

しかも、そのうち、1つの物件に関しては、家賃を下げたのにもかかわらず、
未だに4月更新時の更新料が入金されていません。滞納の臭いぷんぷんです。
しかし、入居期間という意味では、3つの物件が、今のところ入居率100%で動いてくれています。

そういう意味では、やはり、ワンルームと比べると、入居期間が長いと言えるのかもしれません。

一方で、ほかの2つの物件ですが、
まず、1つの物件に関しては、購入後約半年後に、オーナーチェンジの際の入居者が退去されました。

その後約2ヶ月で客付けを行い、結構長く入ってくれるかなと思ったんですが、1年半で退去、
そして、今年の4月に1ヶ月間を経て、現在は新しい入居者が入っています。

もう一つの物件はというと、これは、購入後約1年後に、もともと住んでいた方が退去され、
その後約1ヶ月半程度の空室期間を経て、去年の4月頃、新たな入居者が入居したのですが、約1年後の現在、また退去するという通知を受けて、今月いっぱいで退去し、来月から、
つまり来週から空室になります。

はっきり言って、長い入居者になるかならないかというのは、運によるものが大きいと思っています。上記、僕が購入してから客付をした入居者の退去理由はどちらも家を購入したためということでした。

僕が所有している物件の家賃は、大体14万円〜15万円の層です。
ということで、その家賃を払えるということで、比較的良質な入居者なわけですが、
良質な入居者であるからこそ、抱えるリスクがあります。

それが、ちょっと試しで住んでから、問題がなければ、家を購入しようと人が多いことです。
この2つの物件から推測するに、傾向としては、大体1年程度住んでから、
家を購入しようかしまいか決める方が多いようですね。

ちなみに、入居者の層が変わる家賃のラインは12万円と言われています。

12万円以下の家賃帯だと、経済的に厳しい入居者も含まれてクル可能性が高くなり、
逆にそれ以上の家賃帯だと、そういった経済的に厳しい入居者が入る可能性が低くなるということです。

今日言いたかったのは、ファミリー物件だからといって、全ての入居期間が長いわけではないということです。

だからこそ、そういった思い込みでファミリー物件を購入することは危険です。
もちろん、自分の努力によって、平均入居期間を長くすることが出来ることも事実です。

事実ですが、自分ではどうしょうもない事情で出ていってしまう入居者もいて、それは完全に運によるということです。

ということで、今日は、僕が所有している物件を例にして、ファミリー物件の平均入居期間についてお話させていただきました。

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