ということで、昨日の続きから始めさせていただきます。

 

購入した時に、どの時点ぐらいでどういう属性の方に売却できるかということは考えて購入する必要があります。

 

でないと、本当にローン返済が出来なくなってしまった場合、売却することが出来ないということであればローン返済が滞り、自己破産への道まっしぐらになってしまうためです。

 

通常の一棟アパートの出口戦略を考えてみましょう。

 

例えば、築年数10年で1億円の物件を○リックスの融資で購入したとします。

彼らは、木造でも40年で融資期間を取ってくれるため、40年-10年で30年のローンを組むことは出来るでしょう。

 

この物件を、仮に10年後に売却したとします。

 

その場合、買主も投資ローンを組まなければならないので、その時点でこの一棟アパートの築年数が20年になっていることを考えると、通常であれば40年-20年で20年のローンを組むことが出来るでしょう。(この融資が緩い状態が続いていれば・・・)

 

しかし、20年融資だと、月々の手残りキャッシュは相当厳しくなります。従って、ある程度の頭金を入れられる買主に限られるとともに、木造で築年数20年の物件にそこまで無理して投資するかというと、よっぽど立地が良い場合を除いては、買主が相当限られてしまうかと思います。

 

しかし、区分ファミリータイプのマンションの場合は、投資用として売却するという方法以外に、実需として売却するという手法があります。これは、ワンルームや一棟アパート・マンションにはなく、戸建てや区分ファミリーにのみ存在する特典です。

 

実需というのは実際にそこに住むことを目的に購入しようとする方々の事です。

 

住居用として物件を購入する時には何ローンを使いますか?

 

そうです、住宅ローンです。

 

そして、その住宅ローンには、耐用年数という概念はありません。

仮に木造で耐用年数の22年を越しているものであっても、本業の収入に難がなく、年齢が言ってしまっている場合を除いては、35年でローンを組むことが可能です。

 

これは、融資を色々研究している僕からすると相当大きなメリットです。

つまり、将来の潜在買主にとっても大きなメリットであるし、その分、区分所有ファミリータイプを所有している方は出口戦略が広がるわけです。

 

ただ、換金性が高い事と儲けられる儲けられないという話はまた別の話になってきます。

区分ファミリータイプは、坪当たり家賃が、ワンルーム棟の狭い部屋に比べ低い傾向にあるので、利回りはどうしても低い傾向が出てしまいます。

 

それでも、何か起こった時に換金できる可能性がより高い区分所有ファミリータイプを少輔しておいた方が失敗は少なくなります。

 

ということで、1つの戦略として区分所有ファミリータイプも選択肢に入れていただければと思います。

スポンサードリンク

スポンサードリンク

   

人気ブログランキングに参加しています。よかったら、ぽちっとな♪