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現在、効果的な空室対策について色々試行錯誤しています。

僕の場合は、やはり3点ユニットという部分がどうしてもネックになり、それを他のプラスの条件でどう賄うかという部分が1つの大きな課題です。

 

ただ、色々考えたんですが、バス・トイレ別にできるんであれば、中長期的にはそれが一番だろうなと思っています。僕が所有している物件も築年数が30年に差し掛かります。そして、短期売却で儲けられるほど安く仕入れられているわけでもないので、よほど腹をくくって損切をするという覚悟を持たない限りは、5年以上の保有にはなると思っています。

 

例えばですが、僕が10年物件を所有した場合、バス・トイレ別にすることによって、1部屋の家賃を3,000円アップできたとすると、稼働率が90%という前提で、¥324,000円の家賃アップを図れたということになります。

 

また、物件を売却する際に仮に利回り8%で売却できたとすると、1か月家賃を3,000円アップした場合、年間家賃を36,000円アップしたことになり、36,000 ÷ 8%で45万円の売却価値をアップしたということになります。

 

合計すると、¥774,000手残りキャッシュフローを上げたということになります。またそれ以外にも、バス・トイレ別にすることによって物件の競争力は確実に上がります。競争力が上がるということは、それだけ空室期間も短くなることになるため、キャッシュフローでは計算できない空室コストを下げ、空室期間長期化による精神的な不安を取り除くこともできます。

 

ということで、1回バス・トイレ別にすることを検討しても良いのかなと最近考え始めました。ただ、バス・トイレの分離工事はそれなりに費用が発生します。100万円程度はみておくひつようがある工事なので、一時的な出費は大きく発生してしまいます。

 

その部分をどう考えるかというのがポイントになってくるんですよね。

僕がキャッシュフロー上全く問題なく、仮に家賃が0になったとしても、10年間くらい貯蓄で賄うことが出来るという状況であれば、思い切ってバス・トイレ別にしますし、保有している部屋数が3部屋とか4部屋とかであれば、バス・トイレ別にすることも現実的に考えることも出来るのですが、24部屋も部屋数があるとなかなかそういう訳にもいいきません。

 

ということで、まだ試行錯誤中ではありますが、バス・トイレ別にすることも1つの選択肢として考えていきたいと思います。

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